Case: Regularização Fundiária de Fazenda no Pontal do Paranapanema

“A regularização fundiária no Pontal exige conhecimento das particularidades históricas da região e domínio dos procedimentos junto ao ITESP e ao INCRA.” — ZS Advogados

Resumo do Caso

Família produtora no município de Mirante do Paranapanema — Pontal do Paranapanema — ocupava fazenda de 620 hectares há 3 gerações (desde os anos 1950), mas sem título de propriedade definitivo. A cadeia dominial era defeituosa: escritura original baseada em “cadeia de posse” da era de grilagem, com sobreposição parcial a terras devolutas estaduais. A ZS Advogados conduziu processo de regularização fundiária via ITESP, mediou disputa de limites com assentamento vizinho, regularizou CAR e obteve escritura definitiva registrada no CRI em 24 meses.

---

Contexto

O Pontal do Paranapanema é a região com a maior concentração de conflitos fundiários do Estado de São Paulo. A ocupação histórica — intensificada a partir dos anos 1940 — foi marcada por grilagem de terras devolutas: particulares forjavam títulos de propriedade sobre terras que pertenciam ao Estado. Desde os anos 1990, o ITESP (Instituto de Terras do Estado de São Paulo) conduz ações discriminatórias para separar terras devolutas de terras legítimas.

Para o produtor, a consequência é prática e devastadora: sem título limpo, não há crédito rural, não há financiamento para investimento, o imóvel não pode ser dado em garantia, e a venda é praticamente impossível.

A fazenda

Dado	Detalhe
Localização	Mirante do Paranapanema, SP
Área total	620 hectares
Atividade	Pecuária de corte (300ha) + pastagem degradada (180ha) + reserva legal/APP (140ha)
Ocupação	Desde anos 1950 (3a geração)
Cadeia dominial	Defeituosa — escritura de 1962 baseada em “formal de partilha” não reconhecido
Matrícula	Inexistente no CRI de Mirante — apenas transcrição antiga
CAR	Cadastrado, mas com sobreposição com assentamento vizinho

Problemas identificados

1. Escritura original sem lastro: o documento de 1962 fazia referência a “formal de partilha” de inventário que jamais tramitou em juízo — indício de grilagem na cadeia anterior
2. Sobreposição com terras devolutas: o ITESP identificou que ~120 hectares (dos 620) sobrepunham-se a área classificada como “devoluta” no mapa de discriminação
3. Disputa de limites com assentamento: o PA (Projeto de Assentamento) vizinho, criado em 1998, tinha limites que conflitavam com a cerca de arame da fazenda em ~40 hectares
4. APP irregular: 30 hectares de margem do Rio Paranapanema (APP de 100m) com pastagem — passivo ambiental
5. Ausência de georreferenciamento SIGEF: requisito obrigatório para imóveis acima de 100ha desde 2018 (IN INCRA 77/2013)

---

Desafio

Complexidade fundiária do Pontal

O Pontal do Paranapanema é uma região onde a regularização fundiária envolve múltiplos atores:

• ITESP: conduz ações discriminatórias e gerencia assentamentos
• INCRA: supervisiona projetos de reforma agrária federal
• PGE-SP: Procuradoria-Geral do Estado — parte nas ações discriminatórias
• Ministério Público: fiscal da ordem fundiária e ambiental
• MST/Movimentos sociais: presença ativa na região — eventuais reivindicações sobre áreas
• CRI: Cartório de Registro de Imóveis — exige cadeia dominial limpa para abertura de matrícula

O dilema do produtor

A família ocupava a terra há 70+ anos. Havia:

• Pagamento contínuo de ITR desde os anos 1970
• Notas de produtor rural emitidas há décadas
• Melhorias substanciais (cercas, curral, casa-sede, estrada interna)
• PRONAF contratado nos anos 2000 (banco aceitou a transcrição antiga como garantia)

Porém, juridicamente, a posse não era titulada. E a cadeia dominial era impugnável.

Risco concreto

• Ação discriminatória do ITESP: poderia resultar na classificação da área como devoluta, exigindo processo judicial de legitimação de posse (anos de litígio)
• Invasão: áreas sem título definitivo no Pontal são alvo recorrente de ocupações
• Perda de crédito: Banco do Brasil notificou que não renovaria financiamento sem regularização da matrícula

---

Estratégia Jurídica

Fase 1: Levantamento documental e cartográfico (Meses 1-3)

Realizamos:

1. Pesquisa no CRI: recuperação da transcrição antiga (1962), certidão de ônus, histórico de proprietários
2. Pesquisa no ITESP: verificação do status da ação discriminatória na região, mapas de terras devolutas, limites de assentamentos
3. Pesquisa no INCRA: perímetro do PA vizinho, memorial descritivo, sobreposições
4. Georreferenciamento: contratação de empresa credenciada para georreferenciamento completo (SIGEF), com marcos georreferenciados e memorial descritivo
5. Análise ambiental: mapeamento de APP, reserva legal, áreas de uso consolidado

Fase 2: Regularização via ITESP (Meses 4-12)

Optamos pela via administrativa — regularização diretamente com o ITESP — em vez de ação judicial de usucapião (que demoraria 5-10 anos):

a) Requerimento de legitimação de posse: Protocolamos pedido de legitimação de posse (art. 5o da Lei Estadual 3.962/1957 c/c Lei Federal 6.383/1976), demonstrando:

• Ocupação mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 70 anos
• Cultura efetiva (pecuária ativa)
• Moradia habitual da família
• Pagamento de tributos (ITR)
• Ausência de oposição de terceiros

b) Negociação da sobreposição (120ha): Dos 620 hectares, 120 eram classificados como “possivelmente devolutas” pelo ITESP. Nossa argumentação:

• A Lei 6.383/1976 (art. 29) prevê a preferência do ocupante legítimo na aquisição de terras devolutas federais, quando a ocupação for anterior à lei
• Para terras devolutas estaduais, a Lei Estadual 3.962/1957 é ainda mais favorável ao ocupante de longa data
• Apresentamos comprovantes de ocupação desde 1952 (fotos aéreas do acervo do IGC, recibos de ITR, declarações de vizinhos)

O ITESP, após vistoria in loco, aceitou a legitimação de posse sobre os 120 hectares, condicionada ao pagamento de taxa de regularização (R$45.000 — valor abaixo do mercado).

Fase 3: Mediação com assentamento (Meses 6-10)

A sobreposição de ~40 hectares com o assentamento vizinho era o ponto mais sensível. Nossa abordagem:

1. Levantamento conjunto: contratamos, com anuência do ITESP, medição topográfica conjunta da divisa — a cerca de arame da fazenda estava 40m além do limite real do PA em um trecho de 1 km
2. Mediação: reuniões facilitadas pelo ITESP entre o produtor e representantes do assentamento
3. Acordo: o produtor recuou a cerca para o limite correto (perda de ~12 hectares efetivos), e o assentamento reconheceu formalmente os limites da fazenda nos demais trechos
4. Formalização: termo de acordo registrado no ITESP e no CRI

A mediação evitou judicialização que poderia durar anos e atrair atenção de movimentos sociais para a região.

Fase 4: Regularização ambiental (Meses 8-14)

CAR:

• Retificação do CAR para refletir os novos limites (pós-acordo com assentamento)
• Exclusão da sobreposição
• Atualização dos polígonos de reserva legal e APP

APP do Rio Paranapanema:

• 30 hectares de pastagem em APP — passivo ambiental
• Adesão ao PRA (Programa de Regularização Ambiental) do Estado de São Paulo
• Termo de compromisso para recuperação da APP em 10 anos (plantio de espécies nativas em módulos de 3ha/ano)
• O PRA é previsto no art. 59 do Código Florestal (Lei 12.651/2012) e suspende sanções administrativas durante o cumprimento

Fase 5: Escritura definitiva e matrícula (Meses 15-24)

Com a legitimação de posse deferida pelo ITESP, o acordo de limites formalizado e o CAR regular:

1. Título de legitimação: emitido pelo ITESP — documento hábil para registro
2. Georreferenciamento SIGEF: certificado pelo INCRA
3. Abertura de matrícula: requerimento ao CRI de Mirante do Paranapanema para abertura de matrícula “originária” com base no título de legitimação
4. Registro: escritura definitiva registrada sob nova matrícula

---

Resultado

Escritura definitiva registrada

Métrica	Detalhe
Área final regularizada	608 hectares (12ha cedidos ao assentamento)
Matrícula	Nova, aberta no CRI de Mirante do Paranapanema
Título	Legitimação de posse — ITESP
CAR	Regular, sem sobreposições
Georreferenciamento	SIGEF certificado
APP	Em recuperação (PRA ativo)
Prazo total	24 meses

Impacto financeiro

Item	Antes	Depois
Valor de mercado (R$/ha)	R$18.000 (sem título)	R$32.000 (com título)
Valor total do imóvel	R$11.160.000	R$19.456.000
Valorização	—	R$8.296.000 (74%)
Acesso a crédito rural	Negado	Aprovado (R$1.8M em custeio)
Possibilidade de arrendamento	Inviável	Contrato com usina (R$280K/ano)
Financiamento de investimento	Negado	Aprovado (Pronamp — R$900K)

Custo do projeto

Item	Valor (R$)
Georreferenciamento SIGEF	42.000
Taxa de regularização ITESP	45.000
Regularização ambiental (PRA)	18.000
Honorários advocatícios	85.000
Custas cartorárias (CRI)	12.000
Total	202.000

ROI: valorização de R$8,3M para investimento de R$202K — retorno de 41x.

---

Lição para o Produtor

O que este caso ensina

1. Título é dinheiro. A diferença de valor entre terra sem título (R$18K/ha) e com título (R$32K/ha) no Pontal é de 74%. E sem título não há crédito. O investimento em regularização se paga muitas vezes.

2. Via administrativa é mais rápida. A regularização pelo ITESP levou 24 meses. Uma ação de usucapião no mesmo caso levaria 5-10 anos. Sempre que possível, priorize a via administrativa.

3. Mediação resolve conflitos fundiários. A disputa com o assentamento foi resolvida em reuniões facilitadas, não em tribunal. O produtor cedeu 12 hectares, mas ganhou segurança jurídica sobre 608.

4. Regularize o CAR junto com a terra. Não adianta ter escritura se o CAR está irregular. A regularização deve ser integrada: título + CAR + georreferenciamento + PRA (se necessário).

5. O Pontal tem solução. Apesar da fama de “região insolúvel”, a legislação atual (Lei 6.383/1976, Lei Estadual 3.962/1957, Código Florestal) oferece caminhos viáveis para regularização de posses legítimas e antigas.

Legislação aplicável

Norma	Aplicação
Lei 6.383/1976	Discriminação de terras devolutas federais
Lei Estadual SP 3.962/1957	Terras devolutas estaduais — legitimação de posse
Lei 12.651/2012, art. 59	Código Florestal — PRA
IN INCRA 77/2013	Georreferenciamento obrigatório
CC, art. 1.238	Usucapião extraordinário (subsidiário)
Lei 13.465/2017	REURB — Regularização Fundiária Urbana e Rural

---

Perguntas Frequentes

Posso regularizar terra no Pontal do Paranapanema?

Sim, se a posse for legítima (mansa, pacífica, de longa data). O ITESP tem programas de legitimação de posse para ocupantes de terras devolutas que preencham os requisitos legais. A cadeia dominial defeituosa não é, por si só, impeditiva.

Quanto tempo demora a regularização fundiária no ITESP?

Em média, 18 a 36 meses, dependendo da complexidade (sobreposições, conflitos com assentamentos, passivo ambiental). A via judicial (usucapião) leva 5 a 10 anos.

Preciso de georreferenciamento para regularizar?

Sim. O georreferenciamento certificado pelo INCRA (SIGEF) é requisito obrigatório para imóveis rurais acima de 100 hectares desde 2018.

E se parte da minha terra for classificada como devoluta?

A classificação como terra devoluta não significa perda automática. O ocupante de longa data tem preferência na aquisição ou legitimação. O processo depende de comprovação documental da ocupação.

---

Por que a ZS Advogados

A ZS Advogados atua em regularização fundiária em todo o Pontal do Paranapanema e Oeste Paulista:

• Experiência na região: conhecemos o ITESP, os assentamentos, os CRIs e a dinâmica fundiária do Pontal
• Rede técnica: topógrafos credenciados SIGEF, engenheiros ambientais, peritos cartográficos
• Mediação: capacidade de negociar com assentamentos e movimentos sem judicialização
• Assessoria bilíngue: relevante quando o comprador ou investidor é estrangeiro
• Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356): conduz pessoalmente cada caso de regularização

Terra sem título? Fale conosco para avaliar o caminho mais rápido para a escritura definitiva.