Case: Disputa de Arrendamento de Cana — Indenização por Benfeitorias

“O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) garante ao arrendatário o direito de indenização por benfeitorias úteis e necessárias.” — ZS Advogados

Resumo do Caso

Produtor de cana-de-açúcar (arrendatário) na região de Presidente Prudente teve contrato de arrendamento de 12 anos rescindido unilateralmente pela usina no 8o ano. Após investir R$380 mil em correção de solo e infraestrutura de irrigação, a ZS Advogados ajuizou ação indenizatória. O TJSP reconheceu o direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, condenando a usina ao pagamento de R$480 mil, além do direito de colheita da safra corrente.

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Contexto

O arrendamento rural é a espinha dorsal do setor sucroenergético no Oeste Paulista. Usinas raramente compram terra — preferem arrendar de produtores locais, pagando em toneladas de ATR (Açúcar Total Recuperável) por hectare. O arrendatário fornecedor, por sua vez, muitas vezes investe capital próprio na melhoria da terra arrendada.

O caso envolveu um produtor que arrendava 480 hectares de uma usina regional desde 2016, em contrato de 12 anos (término previsto para 2028). O contrato era típico do setor:

Cláusula	Detalhe
Área	480 hectares (3 talhões)
Prazo	12 anos (2016-2028)
Remuneração	22 toneladas de ATR/ha/ano
Responsabilidade do arrendatário	Plantio, tratos culturais, colheita
Responsabilidade da usina	Compra de cana, logística (corte/carregamento/transporte — CCT)
Renovação	Automática por igual período, salvo denúncia com 2 anos de antecedência

Investimentos realizados pelo arrendatário

Durante os primeiros anos do contrato, o produtor investiu significativamente na terra:

1. Correção de solo: calagem profunda, gessagem, fosfatagem — R$180 mil (solo originalmente ácido, com baixa saturação de bases)
2. Sistema de irrigação por aspersão: instalação de pivô central para 160 hectares — R$140 mil (a irrigação aumentou a produtividade de 68 para 95 t/ha)
3. Terraplanagem e sistematização: adequação de curvas de nível e carreadores — R$40 mil
4. Estrada interna: construção de 3,2 km de estrada cascalhada para acesso dos treminhões — R$20 mil

Total investido: R$380.000

Esses investimentos aumentaram a produtividade da área em 40% e o valor do arrendamento para a usina proporcionalmente.

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Desafio

Rescisão unilateral pela usina

Em março de 2024 — no 8o ano do contrato de 12 — a usina notificou o arrendatário sobre a rescisão do contrato ao final do ciclo agrícola corrente (abril/2025). Motivo alegado: “reestruturação operacional” — a usina estava consolidando áreas de fornecimento e substituindo arrendatários por operação própria.

A notificação:

• Foi enviada com apenas 13 meses de antecedência (contrato exigia 24 meses)
• Não mencionava indenização por benfeitorias
• Não previa compensação pelos 4 anos restantes do contrato
• Determinava a devolução da área “no estado em que se encontra”

Prejuízo concreto

O produtor enfrentava:

1. Perda das benfeitorias: R$380 mil investidos em solo e infraestrutura — sem indenização, a usina se beneficiaria gratuitamente
2. Lucro cessante: 4 anos restantes de contrato, com receita líquida estimada de R$120 mil/ano = R$480 mil
3. Perda do investimento em cana plantada: variedades de ciclo longo (5 cortes) recém-plantadas em 200 hectares — investimento de R$160 mil na reforma
4. Impossibilidade de plantar safra seguinte: sem garantia de permanência, não justificava investir em reforma de canavial

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Estratégia Jurídica

1. Notificação extrajudicial fundamentada

Antes da judicialização, enviamos notificação à usina fundamentada em:

a) Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, art. 95): O art. 95, incisos I a V, estabelece direitos do arrendatário, incluindo:

• Inciso V: direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias ao término do arrendamento
• Inciso IV: direito de preferência na renovação

b) Decreto 59.566/1966 (regulamento do arrendamento rural):

• Art. 25: benfeitorias úteis e necessárias devem ser indenizadas ao arrendatário, mesmo sem autorização expressa do arrendador
• Art. 22: prazo mínimo de arrendamento para lavoura permanente (cana) é de 5 anos — e a rescisão antecipada gera indenização

c) Denúncia irregular: O contrato exigia 24 meses de antecedência para denúncia. A notificação com 13 meses era intempestiva — a rescisão, portanto, era irregular.

A usina respondeu oferecendo R$80 mil — 21% do valor investido. Recusamos.

2. Ação indenizatória

Ajuizamos ação de indenização por benfeitorias c/c lucros cessantes e direito de retenção na 1a Vara Cível de Presidente Prudente.

Pedidos:

1. Indenização por benfeitorias úteis e necessárias: R$380 mil (valor atualizado pelo IGPM)
2. Lucros cessantes: R$480 mil (4 anos restantes)
3. Direito de retenção até pagamento da indenização (art. 1.219, CC)
4. Direito de colheita da safra corrente já plantada
5. Honorários e custas

Provas produzidas:

• Laudo de engenheiro agrônomo: avaliação das benfeitorias (valor atual: R$420 mil, considerando depreciação parcial da irrigação e valorização do solo corrigido)
• Notas fiscais de todos os investimentos
• Fotos com geolocalização e data (antes/depois)
• Análises de solo (antes da correção e atuais)
• Comparativo de produtividade (antes/depois): de 68 t/ha para 95 t/ha
• Contrato de arrendamento e notificação de rescisão

3. Tutela de urgência

Requeremos e obtivemos tutela de urgência para:

• Garantir o direito de colheita da safra corrente (já plantada e em desenvolvimento)
• Manter a posse do arrendatário até decisão de mérito sobre as benfeitorias
• Impedir que a usina iniciasse operação própria na área

O juízo deferiu a tutela com base no art. 95 do Estatuto da Terra e no direito de retenção por benfeitorias (art. 1.219, CC).

4. Perícia judicial

O juízo nomeou perito judicial (engenheiro agrônomo) que confirmou:

• Benfeitorias classificadas como úteis (irrigação, estrada) e necessárias (correção de solo, terraplanagem)
• Valor das benfeitorias: R$435 mil (superior ao nosso pedido inicial de R$380 mil)
• Vida útil residual da correção de solo: 8-10 anos
• Vida útil residual do sistema de irrigação: 12 anos (com manutenção)

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Resultado

Sentença favorável

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a ação:

Pedido	Decisão	Valor (R$)
Benfeitorias úteis e necessárias	Procedente	435.000
Lucros cessantes (4 anos)	Parcialmente procedente (2 anos)	— (não acolhido integralmente)
Direito de colheita safra corrente	Procedente	Valor da safra
Direito de retenção	Procedente	Até pagamento

O juízo reconheceu as benfeitorias, mas limitou lucros cessantes a 2 anos (argumentando que o produtor poderia mitigar danos buscando novo arrendamento). Apelamos.

TJSP — acórdão

O TJSP deu parcial provimento à apelação do arrendatário:

• Manteve indenização por benfeitorias: R$435 mil
• Acrescentou indenização pela rescisão antecipada irregular (denúncia com prazo insuficiente): R$45 mil
• Total: R$480 mil + correção monetária desde a data da perícia + juros de 1% a.m. desde a citação
• Manteve direito de colheita da safra corrente
• Negou provimento ao recurso da usina

Valor final recebido

Com correção e juros: R$538 mil (pagamento realizado em 60 dias após trânsito em julgado, sob pena de penhora de cana em campo da usina).

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Lição para o Produtor

O que este caso ensina

1. Documente cada centavo investido na terra arrendada. Notas fiscais, fotos com data, análises de solo — tudo. Sem documentação, benfeitorias viram “palavra contra palavra”.

2. Conheça o Estatuto da Terra. O art. 95 garante indenização por benfeitorias úteis e necessárias ao arrendatário. Esse direito existe mesmo que o contrato não mencione — é norma de ordem pública.

3. Prazo de denúncia importa. Se o contrato exige 24 meses de antecedência e a usina notifica com 13, a rescisão é irregular e gera direito a indenização adicional.

4. Direito de retenção é poderoso. O arrendatário pode reter a posse da área até ser indenizado pelas benfeitorias (art. 1.219, CC). Isso muda completamente a dinâmica de negociação com a usina.

5. Contrato de arrendamento precisa ser bem redigido. Um contrato com cláusula expressa de indenização por benfeitorias e prazo de denúncia adequado teria evitado toda a judicialização.

Legislação aplicável

Norma	Aplicação
Lei 4.504/1964, art. 95	Estatuto da Terra — direitos do arrendatário
Decreto 59.566/1966	Regulamento do arrendamento rural
CC, art. 1.219	Direito de retenção por benfeitorias
CC, art. 413	Redução de cláusula penal
CPC, art. 300	Tutela de urgência

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Perguntas Frequentes

Tenho direito a indenização por benfeitorias no arrendamento rural?

Sim. O Estatuto da Terra (art. 95, V) garante ao arrendatário indenização por benfeitorias úteis e necessárias, independentemente de previsão contratual. Benfeitorias voluptuárias (meramente decorativas) só são indenizáveis se houver autorização do arrendador.

Posso ser despejado da terra arrendada durante a safra?

Não. O arrendatário tem direito de colher a safra plantada, mesmo após o término do contrato. A tutela de urgência pode ser obtida para garantir esse direito.

Qual o prazo mínimo para denúncia do arrendamento rural?

O prazo depende do contrato. Na ausência de previsão contratual, o Decreto 59.566/1966 estabelece prazos mínimos (art. 22). Para cana-de-açúcar, a prática do setor é de 24 meses.

Correção de solo é benfeitoria necessária?

Sim. A jurisprudência do TJSP classifica correção de solo (calagem, gessagem) como benfeitoria necessária, pois visa à conservação e viabilização produtiva do imóvel.

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Por que a ZS Advogados

A ZS Advogados atua em disputas de arrendamento rural em toda a região canavieira do Oeste Paulista. Nossos diferenciais:

• Conhecimento do setor sucroenergético: entendemos contratos ATR, dinâmica usina-fornecedor e peculiaridades do arrendamento de cana
• Rede de peritos: engenheiros agrônomos e avaliadores credenciados para laudos de benfeitorias
• Atuação em Presidente Prudente e região: o caso foi conduzido na comarca local, com presença em todas as audiências
• Assessoria bilíngue: relevante quando a usina tem capital estrangeiro
• Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356): sócio que conduz pessoalmente a estratégia

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