CPF para estrangeiro comprar imóvel no Brasil: a rota remota

O primeiro documento que o comprador estrangeiro precisa numa compra de imóvel no Brasil não é o contrato, a escritura nem o contrato de câmbio. É um número de onze dígitos de que a maioria nunca ouviu falar até que um corretor, um tabelião ou um banco o peça: o CPF.

A frustração chega sempre na mesma ordem. O apartamento é escolhido, o preço é acertado, o vendedor quer um compromisso assinado, e o comprador descobre que o tabelião não lavra escritura para quem não tem CPF, a prefeitura não emite a guia do ITBI sem ele e o banco não fecha câmbio para comprador não identificado. Tudo para até que o número exista — e, se existir mas estiver suspenso ou pendente, tudo para de novo.

Este guia trata do CPF especificamente como instrumento da compra de imóvel: por que cada etapa do fechamento depende dele, como o não residente o obtém sem viajar, como ele se conecta à procuração, ao banco e ao câmbio, e o que o mantém funcionando até o registro. É conteúdo educativo preparado pela equipe da ZS Advogados Associados para estrangeiros que compram imóvel no Brasil e para quem os assessora. Para o passo a passo geral da inscrição, qualquer que seja a finalidade, veja CPF para estrangeiro: como obter antes e depois de chegar; aqui, partimos do pressuposto de que você está comprando.

Por que a compra de imóvel no Brasil corre sobre o CPF?

Porque o sistema imobiliário brasileiro identifica pessoas físicas pelo CPF em todos os níveis que importam, e nenhum deles aceita número de passaporte no lugar.

Comece pela Receita Federal, porque é ali que a obrigação nasce. A própria página de serviços para pessoas físicas no exterior é direta: estão obrigadas a se inscrever no CPF as pessoas físicas, brasileiras ou estrangeiras, não residentes no Brasil que possuam bens e direitos sujeitos a registro público no País — e a enumeração começa por imóveis, seguidos de veículos, embarcações, aeronaves, contas-correntes bancárias e aplicações nos mercados financeiro e de capitais. Comprar imóvel no Brasil, portanto, não é hipótese em que o CPF apenas ajuda. É hipótese em que a inscrição é obrigatória.

Depois, olhe o registro. A propriedade imobiliária só se transfere com o registro da escritura na matrícula — o Código Civil é expresso em que, entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro, não pelo contrato (Lei nº 10.406/2002, arts. 1.245 a 1.247). A Lei de Registros Públicos prescreve o que deve constar sobre as partes: para pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no CPF ou o do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação (Lei nº 6.015/1973, art. 176, §1º, II, 4, a, para a matrícula, e III, 2, a, para o registro).

Vale ler a alternativa com atenção, porque o dispositivo costuma ser citado como se dissesse “CPF” e nada mais. Não diz. Mas o comprador estrangeiro que nunca residiu no Brasil não tem cédula de identidade brasileira, e identificação por filiação não resolve a qualificação de uma aquisição por não residente. Na prática, para o comprador de que trata este guia, o CPF é o único identificador que funciona — e a obrigação de inscrição acima o torna exigível de qualquer modo.

Agora volte no tempo. A escritura é ato notarial, e o tabelião identifica as partes pelo mesmo número. Ao lavrá-la, o tabelião deve consignar no ato a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais (Lei nº 7.433/1985, art. 1º, §2º, na redação da Lei nº 13.097/2015) — e os municípios emitem a guia do ITBI contra o CPF do comprador. Antes de pagar o ITBI, o preço normalmente já precisa estar no Brasil, e a operação de câmbio que converte moeda estrangeira em reais é realizada por instituição autorizada pelo Banco Central, responsável pela identificação e qualificação de seus clientes (Lei nº 14.286/2021, arts. 3º e 4º, I) — para pessoa física, pelo CPF. O mesmo número acompanha o proprietário pela vida do bem: IPTU, retenção do imposto sobre aluguel pago a não residente e, na venda, o imposto sobre o ganho de capital, pago sob o CPF do vendedor antes de o dinheiro sair do país.

Base legal: obrigatoriedade de inscrição no CPF de não residentes titulares de bens sujeitos a registro público no Brasil — Receita Federal, serviço para pessoas físicas no exterior; transferência da propriedade pelo registro — Código Civil, arts. 1.245 a 1.247; requisitos da matrícula e do registro — Lei nº 6.015/1973, art. 176, §1º, II, 4 e III, 2; comprovação do ITBI e das certidões na escritura — Lei nº 7.433/1985, art. 1º, §2º (redação da Lei nº 13.097/2015); identificação do cliente em operações de câmbio — Lei nº 14.286/2021, arts. 3º e 4º, e Resolução BCB nº 277/2022.

O que o CPF é — e o que não é?

O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) é o cadastro federal de pessoas naturais mantido pela Receita Federal. O número é atribuído uma vez e pertence à pessoa para sempre; não existe “CPF de imóvel” nem “CPF de não residente”. As regras estão na Instrução Normativa RFB nº 2.172, de 9 de janeiro de 2024 (“Dispõe sobre o Cadastro de Pessoas Físicas”, publicada em 10 de janeiro de 2024), que substituiu a IN RFB nº 1.548/2015 e consolidou as normas do CPF, acrescentando medidas antifraude como a coleta biométrica e exigências documentais mais estritas no atendimento presencial. Material que ainda cita a IN RFB nº 1.548/2015 está desatualizado; material que cita a IN RFB nº 2.119/2022 está citando a instrução do CNPJ, que trata de pessoas jurídicas, não do CPF.

Três coisas que o CPF não é: não é status migratório — não dá direito de entrar, permanecer ou trabalhar no Brasil; não é residência fiscal — a residência fiscal depende de presença física ou de declaração formal segundo as regras do imposto de renda, e o comprador que passa algumas semanas por ano no Brasil continua não residente; e não é conta bancária nem autorização para transferir dinheiro — é o identificador que essas coisas exigem.

O número traz, porém, uma obrigação: manter o cadastro exato. Desde 13 de janeiro de 2025, os estrangeiros residentes no exterior que possuem CPF devem fazer recadastramento anual junto à Receita Federal. O mecanismo é administrativo, e as repartições consulares brasileiras o descrevem de forma consistente: a confirmação é feita pelo aplicativo da Receita Federal, informando número do CPF e data de nascimento e capturando fotografia do rosto do titular e do passaporte; o período corre ao longo do ano-calendário; e, havendo divergência de dados que impeça a conclusão pelo aplicativo, o interessado apresenta pedido pelo sistema e-consular, na aba de recadastramento anual, ou comparece a posto consular. Não feita a confirmação, o cadastro passa a pendente de regularização e, persistindo, a suspensa.

Duas consequências práticas. Primeira: um CPF irregular, para fins de fechamento, equivale a nenhum CPF. Segunda: a obrigação é anual e permanente — não acaba com o registro da escritura, e quem a deixa cair descobre o problema anos depois, ao tentar vender.

Base legal: Instrução Normativa RFB nº 2.172/2024 (inscrição, atualização e situações cadastrais do CPF). O recadastramento anual para estrangeiros residentes no exterior foi instituído pela Receita Federal com efeitos a partir de 13 de janeiro de 2025 e é operacionalizado pelo aplicativo da Receita Federal e pelo sistema e-consular; descrevemos o mecanismo, e não um número de dispositivo, porque a operacionalização é administrativa e as instruções são publicadas pela Receita Federal e pela rede consular.

Como o não residente obtém o CPF sem viajar ao Brasil?

A Receita Federal reconhece três canais para quem reside no exterior, sob as regras consolidadas na IN RFB nº 2.172/2024. Emitem o mesmo número; a escolha é logística e, para o comprador, estratégica.

Via	Onde acontece	O que exige	Quando serve à compra de imóvel
Consulado ou vice-consulado brasileiro	Presencialmente, na repartição que cobre a residência	Passaporte, dados pessoais, comprovante de endereço conforme o posto; consentimento parental para menores	Há consulado acessível e você quer o número cedo, independentemente da transação
Canal da Receita Federal para o exterior	De qualquer lugar, por formulário e troca de e-mails com a Receita Federal	Imagem do passaporte, dados pessoais e fotografia do rosto segurando documento de identificação aberto	Há tempo, os dados passam nas validações e ainda não há representante contratado
Representante no Brasil com procuração específica	Em unidade da Receita Federal, por meio do advogado	Procuração que mencione expressamente a inscrição no CPF; apostila e tradução juramentada se assinada no exterior; cópia do passaporte	Um advogado já conduz a compra e usará a mesma procuração na escritura, no banco e no câmbio

A via consular é a tradicional; o número é emitido na hora ou logo depois. As repartições consulares também processam alteração cadastral, pedido de regularização e cancelamento mediante o formulário da Receita Federal. O que nenhuma via produz, para o não residente, é cartão do CPF: a comprovação é o Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral impresso do site da Receita Federal, acompanhado de documento de identificação. A via remota funciona quando os dados e as imagens passam na validação; quando o formulário rejeita, a saída é o consulado ou o representante.

A via do representante é a mais relevante para quem fecha do exterior, porque concentra várias etapas num único instrumento. A mesma procuração pública que autoriza o advogado a assinar a escritura e pagar o ITBI pode, se o disser expressamente, autorizá-lo a inscrever o CPF, abrir ou movimentar conta e assinar o contrato de câmbio. O instrumento precisa mencionar a inscrição no CPF de forma específica — mandato genérico não é aceito — e, se lavrado perante notário estrangeiro, precisa de apostila da Convenção da Haia e de tradução juramentada para produzir efeitos no Brasil. Nosso guia Comprar imóvel no Brasil por procuração morando no exterior explica como esse instrumento é redigido e legalizado.

Seja qual for a via, os dados do cadastro precisam coincidir exatamente com o passaporte — nome completo como impresso, data de nascimento, nacionalidade — e o campo nome da mãe, obrigatório e frequentemente deixado incompleto por estrangeiros, deve ser preenchido como consta da certidão de nascimento. Registradores comparam cadastro, passaporte, procuração e escritura; qualquer divergência gera nota devolutiva e atraso.

Base legal: IN RFB nº 2.172/2024 e o serviço publicado pela Receita Federal para pessoas físicas no exterior (canais de inscrição, alteração, regularização e cancelamento; comprovação da inscrição de não residentes); Decreto nº 8.660/2016 (Convenção da Apostila da Haia); Lei nº 14.195/2021, arts. 22 a 34 (tradutores públicos); Lei nº 6.015/1973, art. 129, 6º, que sujeita a registro no Registro de Títulos e Documentos “todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal”.

O que o CPF destrava, etapa por etapa?

Existindo e estando regular, o número passa a ser o fio que atravessa o fechamento.

Etapa	O que acontece	Onde o CPF entra
1. Due diligence	O advogado obtém a matrícula e as certidões do imóvel e do vendedor	Não é necessário para a pesquisa, mas será para certidões em nome do comprador
2. Compromisso de compra e venda	Promessa vinculante; sinal (arras) costuma ser pago	Comprador identificado pelo CPF
3. Entrada do dinheiro	Operação de câmbio liquidada em instituição autorizada; reais creditados ao comprador ou pagos ao vendedor	Operação registrada em nome e CPF do comprador, sob o código de finalidade 46215; cadastro bancário pelo CPF
4. ITBI	Guia municipal emitida e paga	Emitida contra o CPF do comprador; comprovante apresentado ao tabelião
5. Escritura pública	Assinada perante o tabelião pelas partes ou por procuradores	Partes identificadas pelo CPF; procuração conferida com o cadastro
6. Registro	Escritura lançada na matrícula, em até 10 dias do protocolo	CPF do adquirente lançado no assento (Lei 6.015/1973, art. 176, §1º)
7. Depois do fechamento	IPTU, condomínio; aluguel e venda futura	Cadastro fiscal do proprietário, retenção sobre aluguel, DARF de ganho de capital na venda

A conta bancária. O CPF é pré-requisito para abrir conta, mas não obriga nenhuma instituição a abri-la. Não residentes podem manter contas em reais no Brasil, e a regra é mais clara do que a maioria supõe: a Lei nº 14.286/2021, art. 5º, VIII e §4º, atribui ao Banco Central a regulamentação das contas em reais de titularidade de não residentes e determina que elas tenham o mesmo tratamento das contas de residentes, ressalvados os requisitos que o BCB estabelecer; e a Resolução BCB nº 277/2022, art. 67, permite às instituições autorizadas abri-las e mantê-las “nas mesmas condições” das contas de residentes. O que a norma não faz é obrigar instituição alguma a aceitar o cliente — a política de cadastro é dela, e muitas ainda exigem comparecimento do cliente ou de procurador. Em boa parte das compras, o comprador nunca tem conta no Brasil: a instituição converte os recursos em operação registrada em nome do comprador e paga os reais ao vendedor ou ao tabelião conforme os documentos da compra. Nosso guia sobre enviar dinheiro ao Brasil para comprar imóvel (em inglês) trata da operação e do código de finalidade 46215 que ela deve levar.

O ITBI. O imposto é municipal (Constituição, art. 156, II; CTN, arts. 35 a 42), e o procedimento varia por cidade, mas o padrão é constante: a guia sai em nome e CPF do comprador, sobre o maior entre o preço e o valor de referência municipal, e o tabelião consigna o pagamento na escritura. Um CPF irregular costuma impedir a emissão da guia.

O registro. O registrador confere a escritura com a matrícula e com a identificação das partes. O exame tem prazo: desde que a Lei nº 14.382/2022 deu nova redação ao art. 188 da Lei nº 6.015/1973, protocolizado o título o oficial deve proceder ao registro ou emitir nota devolutiva no prazo de 10 dias contados do protocolo — e, não havendo exigências nem falta de pagamento de custas e emolumentos, as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais devem ser registradas em 5 dias (art. 188, §1º). O registro é o que torna alguém proprietário (Código Civil, art. 1.245, §1º), e o assento presume-se exato até que se altere (art. 1.245, §2º; art. 1.247). Como o CPF passa a integrar esse assento permanente, um erro lançado agora só se corrige depois por procedimento formal de retificação.

Base legal: Código Civil, arts. 1.245 a 1.247; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, 176, 188 (redação da Lei nº 14.382/2022) e 212 e seguintes; Lei nº 7.433/1985, art. 1º, §2º; Constituição, art. 156, II, e CTN, arts. 35 a 42 (ITBI); Lei nº 14.286/2021, arts. 4º e 5º, VIII e §4º, e Resolução BCB nº 277/2022, art. 67 (contas em reais de não residentes).

Como o CPF se conecta à procuração?

Para quem compra à distância, CPF e procuração são as duas metades de um mesmo mecanismo. A procuração é o que permite a alguém no Brasil agir; o CPF é o que permite atribuir esses atos a você em cada registro que tocam.

• Sequência. Se o CPF ainda não existe, a procuração deve autorizar expressamente a inscrição; se já existe, o número integra a identificação do outorgante, e o tabelião conferirá procuração, passaporte e cadastro.
• Identidade entre documentos. O nome na procuração deve ser o do passaporte e o do cadastro. Sobrenome de casada no CPF e de solteira no passaporte é a fonte mais frequente de nota devolutiva.
• Estado civil. A escritura e a matrícula o registram, e a procuração precisa declará-lo corretamente. O comprador casado no exterior é em regra identificado pelo regime do primeiro domicílio conjugal (LINDB, art. 7º, §4º). A outorga conjugal do art. 1.647, I, do Código Civil vale para alienar ou onerar, não para comprar — mas a identificação do cônjuge, e frequentemente o CPF dele, sim.
• Extensão do mandato. Poderes especiais devem ser nomeados expressamente (Código Civil, art. 661, §1º), e, como a escritura é instrumento público (art. 108), a procuração também deve ser pública (art. 657).

Base legal: Código Civil, arts. 108, 653 a 692 (mandato; especialmente arts. 657, 661 e 682) e 1.647; LINDB (Decreto-Lei nº 4.657/1942), art. 7º, §4º; Lei nº 6.015/1973, art. 129, 6º.

O que mantém o CPF regular até o fechamento — e depois?

O CPF passa por situações cadastrais, e só a regular sustenta um fechamento. A própria orientação da Receita Federal para quem está no exterior descreve três situações irregulares: pendente de regularização, quando a pessoa deixa de entregar a declaração a que estava obrigada no último exercício; suspensa, quando a omissão alcança os dois últimos exercícios; e cancelada, no caso de óbito ou de multiplicidade de inscrições para a mesma pessoa. O recadastramento anual dos estrangeiros no exterior, vigente desde 13 de janeiro de 2025, é uma porta adicional de entrada nas duas primeiras. Para o comprador estrangeiro, portanto, as causas comuns de irregularidade são dados inconsistentes e confirmação anual não feita.

Antes da escritura, consulte a situação na Receita Federal com semanas de antecedência; a correção é administrativa, mas não instantânea — por representante em unidade da Receita Federal, no Brasil, ou pela via consular, mediante formulário, para quem está no exterior. Na escritura, CPF irregular é motivo para o tabelião recusar ou adiar o ato. Depois do fechamento, as obrigações continuam: recadastramento anual; se o imóvel for alugado, o imposto retido sobre aluguel pago a residente no exterior é informado sob o seu CPF e o do procurador (veja IRRF de aluguel do não residente: como regularizar sem multa); e, na venda, o imposto sobre o ganho de capital do não residente é apurado segundo as regras aplicáveis aos residentes (Lei nº 9.249/1995, art. 18), às alíquotas progressivas do art. 21 da Lei nº 8.981/1995, e retido pelo adquirente ou, se este for residente no exterior, pelo procurador dele (Lei nº 10.833/2003, art. 26). Um CPF suspenso trava a venda.

O CPF não é formalidade obtida para o fechamento; é a identidade sob a qual o bem é mantido, tributado e vendido. Trate-o como parte da manutenção do imóvel.

Base legal: IN RFB nº 2.172/2024 e orientação da Receita Federal para pessoas físicas no exterior (situações cadastrais e regularização); retenção do imposto de renda sobre aluguel pago a residente no exterior — Regulamento do Imposto de Renda, Decreto nº 9.580/2018; ganho de capital de não residente — Lei nº 9.249/1995, art. 18, Lei nº 8.981/1995, art. 21 (redação da Lei nº 13.259/2016), e Lei nº 10.833/2003, art. 26.

Um cenário ilustrativo

Ilustração hipotética — não é caso real.

Imagine um casal residente na Irlanda que acerta a compra de um apartamento em Florianópolis. Nenhum dos dois tem CPF. O casal lavra uma única procuração pública no consulado brasileiro em Dublin, nomeando advogado brasileiro, com poderes expressos para inscrever os CPFs, assinar compromisso e escritura, pagar o ITBI, fechar contratos de câmbio e apresentar a escritura a registro. Os dois são compradores, então os dois precisam de CPF.

O advogado inscreve os dois CPFs em unidade da Receita Federal, e os números constam do compromisso. Os recursos entram por duas operações de câmbio, cada uma em nome e CPF de um cônjuge, sob o código de finalidade 46215 — “compra e venda de imóveis”. Na escritura, o tabelião encontra uma divergência: o CPF da esposa traz o nome de solteira; o passaporte, o de casada. O advogado corrige o cadastro antes da escritura, e não depois; a escritura é lavrada e registrada, e ambos constam da matrícula com CPF, nacionalidade e estado civil.

Todos os detalhes são inventados para mostrar como as etapas se conectam. Transações reais dependem dos próprios fatos e exigem análise individual por profissional habilitado. Nada aqui prevê qualquer resultado.

Quais são os erros mais comuns?

• Tratar o CPF como formalidade de última hora. Inscrever na semana do fechamento não deixa margem para formulário rejeitado, pendência ou divergência de nome.
• Inscrever só um cônjuge. Quem constar da matrícula como proprietário precisa de CPF.
• Nomes divergentes entre passaporte, CPF e procuração. O registrador compara. Escolha uma forma e use em tudo.
• Supor que o número dá direito a conta bancária. É pré-requisito, não direito; defina a rota do dinheiro com o advogado antes de transferir.
• Deixar o CPF caducar depois do fechamento. A confirmação anual, a retenção sobre aluguel e a venda futura dependem da situação regular.
• Usar procuração genérica. Deve mencionar a inscrição no CPF expressamente e ser pública se também servir para a escritura.
• Confundir CPF com residência fiscal. Obter o número não muda onde você é tributado; mudar-se para o Brasil, sim.

O CPF na compra de imóvel em resumo

Pergunta	Resposta curta	Base
A inscrição é obrigatória para o comprador estrangeiro?	Sim — não residente titular de bens sujeitos a registro público no Brasil, imóveis à frente da lista	Receita Federal, serviço para pessoas físicas no exterior
O registro exige o CPF?	Exige CPF ou número da cédula de identidade; o não residente não tem RG	Lei 6.015/1973, art. 176, §1º, II, 4 e III, 2
Qual instrução rege hoje o CPF?	IN RFB nº 2.172, de 9 de janeiro de 2024 (não a IN RFB 2.119/2022, que é do CNPJ)	IN RFB 2.172/2024
Não residente obtém à distância?	Sim — consulado, canal da Receita Federal para o exterior ou representante com procuração específica	Receita Federal
Há cartão físico?	Não — a comprovação é o Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral	Receita Federal
Gera residência fiscal ou status migratório?	Não	Regras de residência do IR; legislação migratória é separada
Quem mais precisa?	Todo coproprietário, inclusive cônjuge ou filho que adquira	Lei 6.015/1973, art. 176
O que trava o fechamento?	CPF pendente, suspenso ou cancelado	IN RFB 2.172/2024
O que o mantém regular?	Recadastramento anual dos estrangeiros no exterior, desde 13 de janeiro de 2025	Receita Federal / rede consular

Pontos-chave

• A inscrição é obrigatória, não opcional: a Receita Federal exige inscrição no CPF de quem não reside no Brasil e possui aqui bens sujeitos a registro público — imóveis em primeiro lugar na sua enumeração.
• O assento registral exige o CPF ou o número da cédula de identidade (Lei 6.015/1973, art. 176, §1º). O comprador estrangeiro não tem RG, então o CPF é o único caminho na prática.
• As regras vigentes estão na IN RFB nº 2.172/2024, que substituiu a IN RFB nº 1.548/2015. A IN RFB nº 2.119/2022 é a instrução do CNPJ e não rege o CPF — citação que vale conferir no que você ler por aí.
• O número é usado em todas as etapas — compromisso, câmbio, banco, ITBI, escritura e registro — e depois no IPTU, na retenção sobre aluguel e no ganho de capital na venda.
• O não residente o obtém sem viajar: consulado, canal da Receita Federal para o exterior ou representante com procuração que mencione a inscrição. Não há cartão físico — a prova é o Comprovante impresso.
• O CPF é apenas identificador: sem status migratório, sem residência fiscal, sem conta bancária automática.
• Mantenha-o regular: desde 13 de janeiro de 2025 há recadastramento anual para estrangeiros no exterior, e a omissão leva o cadastro a pendente e depois a suspenso — o que trava o fechamento e, depois, a venda.

Guias relacionados

• Comprar imóvel no Brasil por procuração morando no exterior — o instrumento que permite ao advogado usar o CPF por você
• CPF para estrangeiro: como obter antes e depois de chegar — os canais de inscrição em detalhe, para qualquer finalidade
• Compra de imóvel por estrangeiro no Brasil: regras e restrições — o processo completo
• IRRF de aluguel do não residente: como regularizar sem multa — para que serve o CPF depois do fechamento
• Transferir dinheiro dos EUA para o Brasil — a rota do dinheiro

Páginas de serviço relacionadas (em inglês): CPF para a compra de imóvel · como obter CPF sendo estrangeiro · compra de imóvel no Brasil · fechamento por procuração.

Estime os custos de fechamento da sua cidade com nossa calculadora de custos de fechamento e veja como estruturamos a compra à distância em nossa página sobre compra de imóvel.

Como a ZS Advogados pode ajudar?

O CPF é um documento pequeno na frente de uma transação grande: o cadastro precisa coincidir com passaporte e procuração, todos os coproprietários precisam estar cobertos, a situação precisa estar regular no dia da escritura. Planejado como parte da compra, raramente vira problema.

Nossa equipe inscreve CPFs de compradores estrangeiros em conexão com a compra de imóvel, redige e legaliza a procuração que cobre todo o fechamento, coordena o câmbio com o banco e assina, paga e registra no Brasil para clientes que não viajam. Atendemos em português e inglês e coordenamos com seus assessores no exterior. Cada compra é diferente, e nenhum guia geral substitui a análise individual do seu imóvel, do seu vendedor e da sua situação.

• Direito imobiliário — análise de título, contratos, escritura e registro para compradores estrangeiros
• Direito internacional — procurações do exterior, câmbio e conformidade com o Banco Central
• Tributário — propriedade de não residente, retenção sobre aluguel e venda

Fale conosco para planejar CPF, procuração e rota do dinheiro em conjunto antes de assinar.

Revisão técnica da equipe da ZS Advogados Associados, incluindo a sócia cofundadora Karina Peres Silvério (OAB/SP 331.050) e o sócio fundador Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356). Contato: zac@zsassociados.com — +55 (18) 3908-1653 — Presidente Prudente, SP.

Fontes e base legal

• Instrução Normativa RFB nº 2.172, de 9 de janeiro de 2024 — “Dispõe sobre o Cadastro de Pessoas Físicas” (Receita Federal)
• Receita Federal — CPF para pessoas físicas no exterior (obrigatoriedade de inscrição, situações cadastrais, comprovação)
• Receita Federal — notícia sobre a instrução normativa do CPF de 2024
• Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos, arts. 129, 167, 176, 188, 212 (Planalto)
• Lei nº 14.382/2022 — SERP e alterações à Lei nº 6.015/1973 (Planalto)
• Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, arts. 108, 653 a 692, 1.245 a 1.247, 1.647 (Planalto)
• Lei nº 7.433/1985 — requisitos das escrituras públicas de imóveis (Planalto)
• Lei nº 14.286/2021 — mercado de câmbio e capitais estrangeiros (Planalto)
• Resolução BCB nº 277, de 31 de dezembro de 2022, art. 67 — contas em reais de não residentes (Banco Central)
• Lei nº 9.249/1995, art. 18 — ganho de capital de residente no exterior segue as regras dos residentes (Planalto)
• Lei nº 8.981/1995, art. 21 — alíquotas do ganho de capital (Planalto)
• Lei nº 10.833/2003, art. 26 — responsabilidade pela retenção (Planalto)
• Decreto nº 8.660/2016 — Convenção da Apostila da Haia (Planalto)
• Itamaraty — recadastramento anual de CPF para estrangeiros residentes no exterior

---

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional, em linha com o Provimento nº 205/2021 da Ordem dos Advogados do Brasil. Não constitui consulta, parecer ou oferta de serviços, não se refere a caso concreto e não garante resultado. Descreve o direito e a prática brasileiros. Procedimentos de inscrição, políticas de cadastro bancário, regras municipais de ITBI e normas do Banco Central mudam e variam por instituição e município; confirme sempre nas fontes oficiais e atuais. Normas citadas conforme vigentes em agosto de 2026; alterações posteriores não estão refletidas. Cada situação exige análise individual por advogado habilitado. Última atualização: agosto de 2026.