Estrangeiro Comprando Imóvel Rural ou na Faixa de Fronteira

O estrangeiro que olha uma fazenda no Paraná, um sítio perto de Foz do Iguaçu ou uma área de pastagem em Mato Grosso do Sul faz ao advogado uma única pergunta: preciso de autorização, e de quem? A resposta honesta começa por duas classificações, e não por uma. O imóvel é rural? Está dentro da faixa de fronteira de 150 km? Cada “sim” traz a sua própria lei, a sua própria autoridade e a sua própria consequência para a escritura lavrada sem aprovação — e os dois regimes se somam.

Errar a classificação não gera multa. Gera nulidade. Pela Lei 5.709/1971, art. 15, a aquisição que viola a lei é nula de pleno direito; tabelião e registrador respondem; o vendedor devolve. Na faixa de fronteira, a Lei 6.634/1979 manda toda autoridade e serventuário recusar o ato sem prova do assentimento. Quem “fechou negócio” sem a autorização exigida, juridicamente, não comprou nada.

Este guia é conteúdo educativo preparado pela equipe de direito imobiliário da ZS Advogados Associados para estrangeiros que consideram adquirir imóvel rural ou em região de fronteira no Brasil e para quem os assessora. Ele apresenta o mapa de decisão — urbano ou rural, dentro ou fora da faixa, pessoa física ou jurídica, quantos módulos — e a autoridade e o procedimento em cada ramo. Complementa o nosso guia completo para o estrangeiro comprando imóvel no Brasil e a versão em inglês deste texto, Faixa de fronteira and rural land: when foreigners need authorisation.

Por que a classificação vem primeiro?

Porque as leis se prendem a categorias de imóvel, não apenas de comprador. O estrangeiro que compra um apartamento urbano em Foz do Iguaçu, Corumbá ou Uruguaiana está, em regra, fora dos dois regimes: a Lei 5.709/1971 trata de imóvel rural, e os atos da faixa de fronteira que exigem assentimento quando praticados por estrangeiro (Lei 6.634/1979, art. 2º, V e VI) são transações com imóvel rural e participação em empresa titular de imóvel rural. O mesmo estrangeiro comprando uma pequena fazenda a dois quilômetros da cidade está dentro dos dois.

Rural ou urbano não é questão de aparência. A classificação se faz pelo perímetro urbano fixado em lei municipal e pela destinação: imóvel dentro do perímetro é urbano para o IPTU; fora dele — ou, mesmo dentro, com destinação rural, pelo critério aplicado ao ITR — é rural. Os cadastros (municipal para o urbano; SNCR e CCIR do INCRA para o rural) e a descrição da matrícula contam a história e devem coincidir.

Dentro ou fora da faixa é questão de medida. A Lei 6.634/1979, art. 1º, define a faixa de fronteira como a faixa interna de 150 km de largura, paralela à linha divisória terrestre. A Constituição repete a regra (art. 20, § 2º). O governo federal publica as listas de municípios total ou parcialmente na faixa; no município parcialmente incluído, decide a distância do lote até a fronteira.

Uma ressalva pertence aqui. A Lei 5.709/1971, art. 7º, submete a assentimento prévio “a aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica”, e a Lei 6.634/1979, art. 1º, declara toda a faixa de 150 km exatamente essa área. Como a lei de 1971 regula, no conjunto, a aquisição de imóvel rural, o art. 7º é lido dentro desse alcance na prática. Ainda assim, o estrangeiro que compra unidade urbana em município de fronteira deve confirmar a posição com o registro local antes de se apoiar na regra geral.

Base legal: Lei 5.709/1971, arts. 1º e 7º; Lei 6.634/1979, arts. 1º e 2º; Constituição Federal, art. 20, § 2º; Código Tributário Nacional, arts. 29 e 32; Lei 9.393/1996, art. 1º.

Quem é “estrangeiro” para a Lei 5.709/1971?

A lei alcança três grupos, e o terceiro costuma surpreender quem estrutura a compra por empresa.

1. A pessoa física estrangeira residente no país (art. 1º, caput). A ementa e o art. 1º da lei falam do estrangeiro residente no País. A Instrução Normativa INCRA nº 88, de 13 de dezembro de 2017 — em vigor, revogou a IN 76/2013 e teve o art. 28 alterado em dezembro de 2018 —, na descrição do próprio INCRA, dispõe sobre a aquisição e o arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País e por pessoas jurídicas estrangeiras ou a elas equiparadas. Nem a lei nem a instrução abrem caminho para o não residente adquirir imóvel rural em nome próprio. O não residente deve tratar a aquisição direta como matéria de análise específica, e não como disponível por padrão.

2. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil (art. 1º, caput; art. 5º). Só pode adquirir imóvel rural para projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização vinculados ao seu objeto social, mediante aprovação do projeto pelo órgão federal competente (Decreto 74.965/1974, arts. 11 e 12). A orientação atual do INCRA é mais direta: a pessoa jurídica, estrangeira ou equiparada, apresenta projeto de exploração qualquer que seja a dimensão do imóvel.

3. A empresa brasileira sob controle estrangeiro (art. 1º, § 1º). A pessoa jurídica brasileira fica sujeita ao mesmo regime quando estrangeiros que residem ou têm sede no exterior detêm, a qualquer título, a maioria do capital social. O Parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, aprovado em 23/08/2010 e publicado pelo INCRA entre os normativos do tema, concluiu que o art. 1º, § 1º, foi recepcionado pela Constituição de 1988, na redação originária e após a Emenda Constitucional nº 6 de 1995. É a leitura aplicada pelo INCRA e pelos registros.

A lei da faixa de fronteira é mais ampla. A Lei 6.634/1979, art. 2º, VI, exige assentimento para a participação, a qualquer título, de estrangeiro — pessoa física ou jurídica — em pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel rural na faixa. Não há limiar de maioria: o sócio estrangeiro minoritário de uma sociedade que detém uma fazenda na faixa já aciona a exigência.

Base legal: Lei 5.709/1971, arts. 1º e 5º; Decreto 74.965/1974, arts. 1º e 11; Parecer AGU LA-01/2010; Lei 6.634/1979, art. 2º, VI; Lei 8.629/1993, art. 23 (arrendamento por estrangeiro sujeito aos mesmos limites).

Quanto a pessoa física estrangeira pode adquirir?

A unidade é o módulo de exploração indefinida (MEI), medida regional fixada pelo INCRA por tipo de exploração; varia de poucos hectares em regiões de agricultura intensiva a cem na Amazônia. O Decreto 74.965/1974, art. 7º, estabelece as faixas.

Área (em MEI)	Regra	Fonte
Até 3 MEI	Aquisição livre, sem autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais da lei	Lei 5.709, art. 3º, § 1º; Decreto 74.965, art. 7º, § 1º
Mais de um imóvel de até 3 MEI	Depende de autorização — a isenção não se multiplica	Decreto 74.965, art. 7º, § 3º
Acima de 3 até 20 MEI	Autorização do INCRA	Decreto 74.965, art. 7º, § 2º
Acima de 20 até 50 MEI	Autorização do INCRA condicionada à aprovação de projeto de exploração	Decreto 74.965, art. 7º, § 4º
Acima de 50 MEI	Vedado à pessoa física, salvo aumento do limite pelo Presidente da República, ouvido o CDN	Lei 5.709, art. 3º, caput e § 3º

Dois limites municipais se aplicam independentemente da área individual.

• O teto de um quarto. A soma das áreas rurais de estrangeiros, pessoas físicas e jurídicas, não pode ultrapassar um quarto da superfície do município, comprovada por certidão do Registro de Imóveis com base no livro auxiliar (Lei 5.709, arts. 10 e 12).
• O subteto por nacionalidade. Pessoas da mesma nacionalidade não podem ser proprietárias, em cada município, de mais de 40% daquele quarto — ou seja, 10% do município (art. 12, § 1º).

O art. 12, § 2º, exclui desses tetos municipais três categorias: áreas inferiores a 3 MEI; certas áreas negociadas e cadastradas antes de 10 de março de 1969; e a aquisição por quem tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens. Esta última exclusão costuma ser exagerada na orientação geral — ela afasta os tetos municipais, não a exigência de autorização nem o teto individual. Antes de qualquer negócio acima da faixa livre, obtém-se no registro a certidão das áreas de estrangeiros no município; o INCRA nega a autorização que viole qualquer dos tetos.

Base legal: Lei 5.709/1971, arts. 3º, 10 e 12; Decreto 74.965/1974, arts. 5º e 7º.

Acima de certa escala, a decisão deixa os órgãos. A Constituição determina que a lei estabeleça os casos que dependem de autorização do Congresso Nacional (art. 190). A Lei 8.629/1993, art. 23, § 2º, fixa esses casos: compete ao Congresso autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual da Lei 5.709/1971 quanto a aquisição ou o arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 módulos de exploração indefinida. O caput do mesmo artigo confirma que o arrendamento por estrangeiro segue a forma da Lei 5.709/1971, com todos os seus limites (§ 1º).

O que a faixa de fronteira acrescenta?

A Lei 6.634/1979, art. 2º, lista os atos vedados na faixa sem o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional — hoje, o Conselho de Defesa Nacional (CDN), órgão que a Constituição de 1988 criou em seu lugar (art. 91). Para o comprador estrangeiro, dois incisos decidem:

• V — transações com imóvel rural que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel. Alcança a compra, mas também o arrendamento, o usufruto, a hipoteca em favor do estrangeiro e os arranjos baseados em posse.
• VI — participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel rural. Alcança a compra de quotas, o aumento de capital, a admissão de sócio.

O art. 2º, § 4º, na redação da Lei 13.986/2020, excetua dos incisos V e VI a constituição de garantia real — inclusive a transmissão da propriedade fiduciária — em favor de pessoa jurídica nacional ou estrangeira, ou de pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, estrangeiros que detenham a maioria do capital social e residam ou tenham sede no exterior, bem como o recebimento de imóvel rural em liquidação de transação com tais pessoas jurídicas, por realização de garantia real, dação em pagamento ou outra forma. A Lei 5.709/1971, art. 1º, § 2º, II e III, foi alterada nos mesmos termos. A exceção é desenhada para pessoas jurídicas em operações de crédito; não abre caminho para a pessoa física estrangeira adquirir terra na faixa.

Quem, afinal, concede o assentimento

É o ponto em que a orientação publicada mais erra, então vale precisar. O assentimento é do Conselho de Defesa Nacional (CDN), por sua Secretaria-Executiva. Três fontes dizem isso diretamente:

• A Lei 6.634/1979, art. 4º, na redação da Lei 14.004/2020, manda autoridades, entidades e serventuários exigirem prova “do assentimento do Conselho de Defesa Nacional” para a prática de qualquer ato regulado pela lei, excetuadas as transferências de terras de que trata a Lei 10.304/2001. O texto original falava em Conselho de Segurança Nacional, e o art. 2º, § 1º, ainda fala; a alteração de 2020 resolveu a sucessão na própria lei.
• O Decreto 85.064/1980, art. 2º, na redação do Decreto 11.076/2022, prevê que o assentimento prévio “será formalizado por meio de ato da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional”, publicado em sítio eletrônico e comunicado ao órgão federal interessado e, na hipótese que indica, ao requerente.
• A própria orientação do INCRA sobre aquisição de terras por estrangeiros afirma que todos os imóveis situados em faixa de fronteira ou em área considerada de segurança nacional necessitam do assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional (CDN).

O CDN é órgão constitucional (art. 91 da Constituição) e o colegiado, com a sua Secretaria-Executiva, funciona no Gabinete de Segurança Institucional (GSI) da Presidência, que publica os requisitos documentais vigentes. A CDIF — a comissão permanente para o desenvolvimento e a integração da faixa de fronteira — é outro órgão, de política de desenvolvimento; não concede o assentimento, e a orientação que a aponta como autoridade concedente na compra de terra está errada.

Da negativa, modificação ou cassação cabe recurso ao Presidente da República (art. 2º, § 2º), e o pedido é instruído com o parecer do órgão federal controlador da atividade (§ 3º) — para imóvel rural, o INCRA.

Toda autoridade e todo serventuário deve exigir prova do assentimento antes de praticar ato regulado pela lei (art. 4º). A pessoa jurídica que descumprir a exigência do art. 34 do Decreto 85.064/1980 sujeita-se à dissolução (§ 2º).

Os dois regimes se articulam no procedimento. O Decreto 74.965/1974, art. 10, determina que o INCRA, ao autorizar, ouça antes a Secretaria do Conselho quando o imóvel estiver em área indispensável à segurança nacional. O Decreto 85.064/1980, arts. 29 e 33, vêm do outro lado: nas transações com imóvel rural na faixa envolvendo estrangeiro, o processo tem início no INCRA, que remete o feito à Secretaria do Conselho com o respectivo parecer, sendo restituído àquela autarquia após apreciado. Na prática, um único dossiê alimenta as duas decisões.

Base legal: Lei 6.634/1979, arts. 1º a 4º e art. 2º, §§ 1º a 4º (art. 4º na redação da Lei 14.004/2020; § 4º na redação da Lei 13.986/2020); Decreto 85.064/1980, arts. 2º, 29, 33 e 34 (art. 2º na redação do Decreto 11.076/2022); Constituição Federal, art. 91; Lei 5.709/1971, arts. 1º, § 2º, e 7º; Decreto 74.965/1974, arts. 2º e 10.

O mapa de decisão

Etapa	Pergunta	Se sim	Se não
1	O imóvel é rural (fora do perímetro urbano ou com destinação rural)?	Vá para 2	Urbano: em regra nenhum dos regimes se aplica por nacionalidade; due diligence padrão, confirmando localmente o ponto do art. 7º comentado abaixo
2	O comprador é pessoa física estrangeira, pessoa jurídica estrangeira ou empresa brasileira sob controle estrangeiro no exterior?	Vá para 3	Comprador brasileiro: a Lei 5.709 não se aplica
3	O imóvel está na faixa de fronteira de 150 km?	Autorização do INCRA e assentimento do CDN, para qualquer direito real, posse ou participação societária (Lei 6.634, art. 2º, V e VI)	Vá para 4
4	É pessoa física com um único imóvel de até 3 MEI?	Aquisição livre (Lei 5.709, art. 3º, § 1º) — confirmar que não há outras áreas rurais	Vá para 5
5	A área está acima de 3 e até 50 MEI (pessoa física)?	Autorização do INCRA; projeto de exploração acima de 20 MEI	Acima de 50 MEI: vedado à pessoa física
6	O comprador é pessoa jurídica?	Aprovação pelo INCRA de projeto vinculado ao objeto social (art. 5º)	—
7	Os tetos municipais (um quarto; 40% por nacionalidade) comportam a compra?	Prosseguir	A autorização será negada

O mapa tem um canto que apanha compradores sofisticados: a participação minoritária de estrangeiro em empresa brasileira que detém imóvel rural na faixa. A Lei 5.709 pode não incidir (sem maioria estrangeira), mas a Lei 6.634, art. 2º, VI, incide — participação a qualquer título. Estruturar por empresa na faixa não contorna o CDN.

Como é o procedimento na prática?

Para a aquisição acima da faixa livre, a sequência costuma ser a seguinte. As etapas são da lei; os prazos são dos órgãos.

1. Classificar o imóvel — rural ou urbano; dentro ou fora da faixa; área em MEI para a zona.
2. Obter no registro a certidão das áreas de estrangeiros no município (Lei 5.709, arts. 10 e 12) para testar os tetos.
3. Instruir o requerimento ao INCRA (Decreto 74.965, art. 9º), declarando os imóveis rurais que já possui, o respeito aos tetos e — acima de 20 MEI para pessoa física, ou em qualquer aquisição por pessoa jurídica — o projeto de exploração. A IN INCRA 88/2017 lista os documentos.
4. Se o imóvel está na faixa, o processo começa no INCRA e o dossiê segue à Secretaria-Executiva do CDN para o assentimento, com o parecer do INCRA, retornando depois à autarquia (Lei 6.634, art. 2º, § 3º; Decreto 85.064/1980, arts. 29 e 33). Para a pessoa física estrangeira, o art. 31 do Decreto 85.064/1980 acrescenta uma lista própria: cópia da carteira de identidade para estrangeiro, declaração de que não responde a inquérito ou ação penal nem foi condenada no seu país ou no Brasil, prova de propriedade do imóvel com a cadeia dominial e cópia do Certificado de Cadastro do INCRA do exercício vigente.
5. Contratar sob condição. O compromisso deve condicionar o negócio à autorização (e ao assentimento), alocar o risco de negativa ou demora e evitar transferir a posse antes da aprovação — na faixa, a posse é ato listado.
6. Escritura pública, dentro de uma janela curta. Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a escritura pública é da essência do ato (Lei 5.709, art. 8º) e deve mencionar a autorização, os documentos do adquirente e os dados do INCRA (art. 9º; Decreto 74.965, art. 10). O regulamento dá à autorização validade de 30 dias, dentro dos quais a escritura deve ser lavrada, seguindo-se o registro em 15 dias (Decreto 74.965, art. 10, parágrafo único). A data do fechamento se organiza em torno dessa janela.
7. Registro. O Registro de Imóveis registra a escritura, lança a aquisição no livro auxiliar de estrangeiros (art. 10) e comunica trimestralmente à Corregedoria e ao órgão federal agrário — na prática, o INCRA — com cópia à Secretaria do Conselho quando o imóvel estiver em área indispensável à segurança nacional (art. 11).

Base legal: Lei 5.709/1971, arts. 8º a 11; Decreto 74.965/1974, arts. 9º, 10, 15 e 16; IN INCRA 88/2017; Lei 6.634/1979, art. 2º, § 3º; Decreto 85.064/1980.

Fale com um advogado — o prazo é do órgão, não do contrato. Nenhum prazo legal vincula o resultado. O compromisso de compra e venda deve ser construído a partir desse fato.

E os títulos já existentes na faixa — Lei 13.178/2015?

Um problema distinto na faixa é histórico. Ao longo de décadas, vários estados titularam terras na faixa que, em direito, eram da União (as terras devolutas na faixa são presumidamente federais — Decreto-Lei 9.760/1946, art. 5º). A Lei 13.178/2015 criou o mecanismo de ratificação dos registros desses títulos estaduais. A estrutura gira em torno de um limiar, medido em módulos fiscais — e não no MEI usado acima:

Registro	O que a lei faz	Fonte
Até 15 módulos fiscais, inscrito no registro até 23/10/2015	Ratificado por força da própria lei, salvo se o domínio estiver sendo questionado pela União na esfera administrativa ou judicial, ou se o imóvel for objeto de desapropriação para reforma agrária ajuizada até aquela data	Lei 13.178/2015, art. 1º
Acima de 15 módulos fiscais	Ratificado apenas se o interessado obtiver a certificação do georreferenciamento (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º e 5º) e a atualização da inscrição no Sistema Nacional de Cadastro Rural	art. 2º, caput
Prazo para requerer essas providências	15 anos da publicação da lei — prazo fixado pela Lei 15.206/2025, depois das prorrogações de quatro para dez anos	art. 2º, § 2º
Decisão	O órgão federal aprecia em até dois anos; não há ratificação pelo decurso do prazo	art. 2º, §§ 3º e 4º
Se nada for requerido, ou se a ratificação for inviável	O órgão federal deve requerer o registro do imóvel em nome da União	art. 2º, § 5º
Acima de 2.500 hectares	A ratificação depende ainda de aprovação do Congresso Nacional (Constituição, art. 188, § 1º)	art. 2º, § 6º

Havendo sobreposição entre a área ratificada e título de outro particular, a ratificação não define qual direito prevalece (art. 1º, § 1º). O texto oficial no Planalto traz ainda a nota “Vide ADI 5623”, de modo que a situação da lei deve ser conferida no momento do negócio.

Quem compra imóvel rural na faixa deve perguntar se a cadeia dominial do vendedor repousa em título estadual e, em caso positivo, se a ratificação foi concluída — porque um título estadual não ratificado na faixa é título defeituoso, independentemente da nacionalidade do comprador.

Base legal: Lei 13.178/2015, arts. 1º a 3º (art. 1º, I, na redação da Lei 14.177/2021; art. 2º, § 2º, na redação da Lei 15.206/2025); Constituição Federal, art. 188, § 1º; Decreto-Lei 9.760/1946, art. 5º.

Quais as consequências de errar?

• Nulidade. A aquisição de imóvel rural que viola a Lei 5.709/1971 é nula de pleno direito (art. 15). Não há convalidação por autorização posterior; o ato precisa ser refeito.
• Responsabilidade de tabelião e registrador. Ambos respondem civilmente pelos danos e podem responder criminalmente (art. 15).
• Restituição pelo vendedor. O alienante deve devolver o preço (art. 15) — remédio que vale o que vale a solvência do vendedor.
• Recusa do ato. Na faixa, toda autoridade e serventuário deve exigir prova do assentimento (Lei 6.634, art. 4º).
• “Laranjas”. Usar um brasileiro como interposta pessoa para deter imóvel rural em nome do estrangeiro é simulação pelo Código Civil e deixa o estrangeiro sem qualquer direito exigível contra o interposto.

“As regras de terra rural e de faixa de fronteira são antigas, e há quem as suponha adormecidas. Não estão. Os registradores mantêm o livro auxiliar, comunicam trimestralmente e recusam escrituras sem autorização. As duas perguntas a responder antes de se apaixonar por um pedaço de terra são: é rural? está a menos de 150 quilômetros de uma fronteira? Todo o resto decorre dessas respostas.” — Zachariah Zagol, Advogado — OAB/SP 351.356 (comentário educativo).

Cenário ilustrativo

Ilustração hipotética — não é um cliente real.

Considere um exemplo fictício e composto, construído apenas para mostrar como as peças se encaixam. Imagine um investidor estrangeiro, residente no Brasil há alguns anos, que quer comprar uma propriedade pecuária de 180 hectares em município do oeste do Paraná. Um amigo sugere que a compra seja feita por uma empresa brasileira em que o investidor teria 40% e um sócio brasileiro 60%, “para que as regras de terra para estrangeiro não se apliquem”.

O advogado classifica primeiro. O imóvel é rural. O município está a menos de 150 km da fronteira com o Paraguai, portanto na faixa de fronteira. Nessa zona o MEI é pequeno, e 180 hectares ficam bem acima de 3 MEI — para compra direta, exigiriam autorização do INCRA com projeto de exploração. A estrutura societária não ajuda: por ser minoritária a participação estrangeira, a regra de empresa da Lei 5.709 pode não incidir, mas a Lei 6.634, art. 2º, VI, exige assentimento do CDN para qualquer participação estrangeira em pessoa jurídica titular de direito real sobre imóvel rural na faixa, e o plano de entregar a posse ao investidor por arrendamento seria, ele próprio, ato listado no inciso V. O advogado descobre ainda que o título do vendedor repousa em concessão estadual dos anos 1970 cujo registro nunca foi ratificado pela Lei 13.178/2015. As partes reestruturam: o título é ratificado primeiro; a compra é contratada sob condição de autorização do INCRA e assentimento do CDN, com um único dossiê para ambos; nenhuma posse é transferida antes da aprovação; e a escritura, quando lavrada, menciona as autorizações como a lei exige.

Todos os detalhes distintivos são inventados. O exemplo é meramente ilustrativo; cada transação real depende dos seus próprios fatos e exige análise individual por profissional habilitado. Nada aqui prevê qualquer resultado.

Erros mais comuns

• Classificar pela aparência. Uma chácara com casa pode ser rural; uma fazenda dentro de perímetro urbano ampliado pode ser urbana. Use os cadastros e a matrícula.
• Tratar a faixa como lista de cidades. É uma medida de 150 km. Município parcialmente na faixa tem lotes dos dois lados da linha.
• Multiplicar a isenção de 3 MEI. O segundo imóvel de até 3 MEI depende de autorização (Decreto 74.965, art. 7º, § 3º).
• Estruturar para escapar da Lei 5.709 e cair na Lei 6.634. Na faixa, qualquer participação estrangeira em empresa titular de terra exige assentimento.
• Transferir a posse cedo. Na faixa, a posse por estrangeiro é ato listado.
• Ignorar os tetos municipais. Podem estar esgotados em municípios com comunidades estrangeiras consolidadas.
• Pular a verificação de ratificação. Título estadual na faixa não ratificado é problema de título antes de ser problema de nacionalidade.
• Confiar em “laranja”. É nulo e deixa o estrangeiro desprotegido.

Resumo

Pergunta	Resposta	Fonte
Que imóveis a Lei 5.709/1971 alcança?	Rurais, adquiridos por estrangeiro residente, pessoa jurídica estrangeira autorizada ou empresa brasileira sob controle estrangeiro no exterior	Lei 5.709, art. 1º
Faixa livre (pessoa física)	Até 3 MEI, um imóvel	Lei 5.709, art. 3º, § 1º; Decreto 74.965, art. 7º, §§ 1º e 3º
Autorização do INCRA	3 a 50 MEI (projeto acima de 20)	Decreto 74.965, art. 7º, §§ 2º e 4º
Teto individual	50 MEI	Lei 5.709, art. 3º
Autorização do Congresso Nacional	Além dos limites de área e percentual da Lei 5.709; e aquisição ou arrendamento por pessoa jurídica estrangeira acima de 100 MEI	CF, art. 190; Lei 8.629/1993, art. 23, § 2º
Pessoas jurídicas	Projeto vinculado ao objeto social, aprovado federalmente — exigido qualquer que seja a área	Lei 5.709, art. 5º; Decreto 74.965, arts. 11 e 12; orientação do INCRA
Tetos municipais	Um quarto do município; 40% disso por nacionalidade	Lei 5.709, art. 12
Largura da faixa	150 km da linha divisória terrestre	Lei 6.634, art. 1º; CF, art. 20, § 2º
Atos na faixa que exigem assentimento (estrangeiros)	Direito real ou posse sobre imóvel rural; qualquer participação em empresa titular	Lei 6.634, art. 2º, V e VI
Quem concede o assentimento	Conselho de Defesa Nacional, por sua Secretaria-Executiva (no GSI) — não a CDIF	Lei 6.634, art. 4º (Lei 14.004/2020); Decreto 85.064/1980, art. 2º (Decreto 11.076/2022); CF, art. 91
Forma do ato	Escritura pública da essência; menções obrigatórias	Lei 5.709, arts. 8º e 9º
Deveres do registro	Livro auxiliar; comunicação trimestral	Lei 5.709, arts. 10 e 11
Sanção	Nulidade; responsabilidade de tabelião e registrador; restituição	Lei 5.709, art. 15; Lei 6.634, art. 4º

Pontos-chave

• Duas classificações decidem tudo: rural ou urbano e dentro ou fora da faixa de 150 km. Imóvel urbano está fora dos dois regimes por nacionalidade.
• Lei 5.709/1971 e Decreto 74.965/1974 regem o imóvel rural: pessoa física até 3 MEI livre, 3 a 50 MEI com autorização do INCRA (projeto acima de 20), teto de 50 MEI; pessoa jurídica só para projeto vinculado ao objeto; tetos de um quarto do município e 40% por nacionalidade.
• Empresa brasileira sob controle estrangeiro no exterior é tratada como estrangeira (art. 1º, § 1º; AGU LA-01/2010).
• Na faixa de fronteira, a Lei 6.634/1979, art. 2º, V e VI, exige assentimento do CDN para qualquer direito real ou posse de estrangeiro sobre imóvel rural e para qualquer participação estrangeira em empresa titular — sem limiar de maioria. Quem concede é o Conselho de Defesa Nacional, por sua Secretaria-Executiva, e não a CDIF.
• INCRA e CDN decidem sobre um só dossiê, que começa no INCRA; a escritura pública é da essência, deve mencionar as autorizações e ser lavrada dentro da validade de 30 dias da autorização.
• A violação gera nulidade, responsabilidade de tabelião e registrador e restituição (Lei 5.709, art. 15; Lei 6.634, art. 4º).
• Verifique a ratificação de títulos estaduais na faixa pela Lei 13.178/2015: até 15 módulos fiscais opera por força de lei, acima disso precisa ser requerida, e acima de 2.500 hectares depende do Congresso Nacional.
• Contrate sob condição; nunca transfira a posse antes da aprovação.

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• Due diligence imobiliária: checklist — a verificação documental que antecede qualquer dossiê de autorização
• CPF para estrangeiro — o número sem o qual nenhum ato pode ser praticado
• Faixa de fronteira and rural land: foreigner authorisation (em inglês) — a versão em inglês deste guia
• INCRA rural land guide for foreigners (em inglês) — SNCR, CCIR, CAR e ITR

Como a ZS Advogados pode ajudar

A aquisição de imóvel rural e na faixa de fronteira por estrangeiro é regida por leis de 1971 e 1979 que o INCRA, o CDN e os registros ainda aplicam ao pé da letra. O trabalho é classificar o imóvel antes da proposta, testar os tetos municipais no registro, decidir se a estrutura do comprador é “estrangeira” para uma lei e “participação estrangeira” para a outra, e preparar um único dossiê de autorização que os dois órgãos possam apreciar — com um compromisso de compra e venda construído a partir do fato de que o prazo pertence aos órgãos. A nossa equipe de direito imobiliário conduz esse dossiê para compradores estrangeiros e pode assinar a escritura por procuração depois das autorizações. A nossa página sobre compra de imóvel no Brasil explica a revisão do lado do comprador, incluindo a seção sobre imóvel rural e faixa de fronteira.

Há pré-requisitos práticos ao lado das autorizações: o comprador precisa de CPF antes de qualquer ato e de procuração se a escritura for assinada sem viagem. Cada gleba é diferente, e nenhum guia geral substitui a análise individual do imóvel, do comprador e da estrutura.

• Direito imobiliário — classificação, dossiês INCRA e CDN, escritura e registro
• Direito empresarial — estruturas societárias para investimento agrícola e o seu tratamento nas duas leis
• Direito internacional — registro do capital estrangeiro no Banco Central

Agende uma consulta antes de assinar qualquer compromisso sobre terra rural ou em região de fronteira.

Revisão técnica da equipe da ZS Advogados Associados, incluindo a sócia cofundadora Karina Peres Silvério (OAB/SP 331.050) e o sócio fundador Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356).

Fontes e base legal

• Lei 5.709/1971 — Aquisição de imóvel rural por estrangeiro (Planalto)
• Decreto 74.965/1974 — Regulamento da Lei 5.709/1971 (Planalto)
• Lei 6.634/1979 — Faixa de Fronteira (Planalto)
• Decreto 85.064/1980 — Regulamento da Lei 6.634/1979 (Planalto)
• Constituição Federal, arts. 20, § 2º, 91 e 190 (Planalto)
• Lei 8.629/1993 — art. 23 (arrendamento por estrangeiro) (Planalto)
• Lei 13.178/2015 — Ratificação de registros na faixa de fronteira (Planalto)
• Lei 13.986/2020 — Alteração do art. 2º, § 4º, da Lei 6.634/1979 (Planalto)
• INCRA — Aquisição de terras por estrangeiros (gov.br)
• GSI — Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional (gov.br)
• Lei 14.004/2020 — Nova redação do art. 4º da Lei 6.634/1979 (Planalto)
• Decreto 11.076/2022 — Altera o Decreto 85.064/1980 (Planalto)
• Lei 14.177/2021 — Alterações à Lei 13.178/2015 (Planalto)
• Lei 15.206/2025 — Prazo do art. 2º, § 2º, da Lei 13.178/2015 (Planalto)

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Este guia tem finalidade exclusivamente informativa e educativa, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui consulta jurídica, parecer ou oferta de serviços, não se refere a caso concreto e não garante qualquer resultado. Limites legais, valores de módulo do INCRA, procedimentos dos órgãos e listas de municípios da faixa mudam e estão sujeitos a interpretação; confirme cada ponto nas fontes oficiais e atuais. Cada transação exige análise individual por profissional habilitado. Última atualização: agosto de 2026.