Qual é a alíquota sobre o aluguel pago a proprietário não residente?

15% retidos na fonte, em tributação definitiva e exclusiva, pelo art. 763 do RIR/2018. Sobe para 25% se o proprietário residir em país ou dependência com tributação favorecida, conforme a lista da IN RFB nº 1.037/2010, atualizada pela IN RFB nº 2.265/2025. Vale o alerta de que a Irlanda consta dessa lista, incluída pela IN RFB nº 1.658/2016. A base é o aluguel líquido — o parágrafo único do art. 763, combinado com o art. 42, permite deduzir, mediante comprovação, impostos e taxas incidentes sobre o bem como o IPTU, o aluguel pago por imóvel sublocado, as despesas de cobrança ou recebimento e as despesas de condomínio.

Quem tem o dever legal de reter — o inquilino, a imobiliária ou eu?

O procurador. O art. 781, I, do RIR/2018, que reproduz o parágrafo único do art. 100 do Decreto-Lei nº 5.844/1943, atribui a retenção ao procurador quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior. O proprietário permanece contribuinte e o procurador é responsável tributário, nos termos do art. 121, parágrafo único, II, e do art. 128 do CTN. A imobiliária não é automaticamente a responsável — só passa a ser se detiver procuração com os poderes específicos. Registre-se ainda o art. 782 do RIR/2018, que obriga a fonte pagadora ao recolhimento mesmo quando não tenha retido.

Quantos anos preciso efetivamente corrigir?

Em regra os últimos cinco, mas a forma de contagem importa. Quando o tributo nunca foi declarado e nada foi pago, a Súmula 555 do STJ manda contar a decadência quinquenal na forma do art. 173, I, do CTN — do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado, o que alcança um pouco mais do que cinco anos-calendário. Havendo pagamento, ainda que parcial, a contagem corre de cada fato gerador mensal pelo art. 150, §4º, do CTN. Períodos fora dessa janela estão extintos e não devem ser oferecidos espontaneamente.

Sou estrangeiro morando fora. Existe alguma obrigação de CPF que eu desconheça?

Provavelmente sim. Desde 13 de janeiro de 2025, estrangeiros residentes no exterior que possuam CPF devem fazer recadastramento anual junto à Receita Federal, pelo aplicativo oficial. A obrigação é específica de estrangeiros — o brasileiro que mora fora não está no mesmo regime. Deixar o CPF cair em situação suspensa ou pendente bloqueia movimentação bancária e operações imobiliárias e impede que o procurador vincule as declarações ao proprietário, razão pela qual essa é a primeira coisa a verificar antes de qualquer outra providência.

A reforma tributária de 2026 muda algo para o locador não residente?

Pode mudar, e o ponto é pouco discutido. O art. 251, §1º, I, da LC 214/2025 torna a pessoa física contribuinte de IBS e CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, a receita total dessas operações exceder R$ 240.000 E tiverem por objeto mais de três bens imóveis distintos. O dispositivo fala em pessoas físicas sem ressalvar não residentes, e o art. 21, §2º obriga o fornecedor domiciliado no exterior a se cadastrar caso realize operações no País. O Decreto nº 13.075/2026 adiou para 1º de janeiro de 2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais por pessoas físicas contribuintes.

IRRF aluguel não residente — regularizar com denúncia espontânea

Q: Sou estrangeiro e alugo meu imóvel no Brasil há anos sem recolher nada. Qual o tamanho do problema?

Menor do que parece, desde que nada tenha começado. Quando o tributo nunca foi declarado à Receita Federal, o art. 138 do Código Tributário Nacional autoriza a denúncia espontânea — a confissão acompanhada do pagamento do tributo e dos juros de mora antes do início de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização. O STJ firmou que o benefício exclui as penalidades pecuniárias, inclusive a multa moratória. A conta realista é, portanto, tributo mais juros, sem multa. A janela se fecha no instante em que a fiscalização começa, quando a exposição passa a ser a multa de ofício de 75%.

Q: A denúncia espontânea também cobre as EFD-Reinf e DCTFWeb não entregues?

Não, e esse é o mal-entendido mais comum. O art. 138 alcança a obrigação principal, isto é, o tributo. As multas por atraso na entrega das obrigações acessórias são tratadas como autônomas e subsistem à denúncia espontânea. Reserve orçamento para elas, observando que a entrega antes de qualquer procedimento de ofício em regra atrai redução. Na prática a reconstrução também precisa usar o instrumento correto de cada competência, porque o veículo de reporte mudou duas vezes — DIRF nos anos mais antigos, EFD-Reinf conforme sua implantação e DCTFWeb para as competências de aluguel a partir de meados de 2025.

Q: Posso vender o imóvel antes de regularizar?

Na prática, não. A transferência limpa exige certidões de regularidade fiscal, e um CPF com situação suspensa ou pendente de regularização bloqueia operações imobiliárias. Uma vez declarado em DCTFWeb, o IRRF não pago vira débito confessado, passível de inscrição em dívida ativa, e aparece na certidão federal. Regularizar o histórico de aluguéis é, portanto, a condição que destrava a venda, não uma tarefa paralela — e a venda em si aciona o fluxo próprio de ganho de capital, com DARF de código 0473.

Existe um tipo de mensagem que chega ao escritório várias vezes por mês. Um proprietário estrangeiro comprou um apartamento no Rio ou em São Paulo anos atrás, colocou para alugar e vem recebendo dinheiro numa conta brasileira desde então. Ninguém nunca falou em imposto. Agora ele quer vender, ou o contador lá fora fez uma pergunta desconfortável, ou chegou um formulário de compliance do banco — e ele descobre que o Brasil esperava um recolhimento mensal esse tempo todo.

A boa notícia é concreta: este é um dos poucos problemas tributários brasileiros com saída realmente limpa. Quando o tributo nunca foi declarado, o Código Tributário Nacional permite confessar e pagar sem multa alguma — apenas o tributo e os juros de mora. A má notícia é que a saída se fecha no instante em que uma fiscalização começa, e a capacidade de detecção da Receita não é mais a de 2015.

Este guia é escrito para o proprietário estrangeiro não residente: a pessoa que tem CPF mas não tem residência fiscal no Brasil, e cuja cadeia de conformidade inteira precisa passar por outra pessoa. É a versão em português do nosso guia para proprietários estrangeiros. Se a dúvida ainda é se houve ou não perda da residência fiscal, comece pela saída definitiva do país — errar isso torna errado tudo o que vem depois.

O que o proprietário não residente deve sobre o aluguel?

A alíquota é de 15% sobre o aluguel líquido, retida na fonte, em tributação definitiva e exclusiva (RIR/2018, art. 763). Sobe para 25% para proprietários residentes em jurisdição de tributação favorecida.
Líquido é líquido. IPTU, condomínio, despesas de cobrança e administração e aluguel de imóvel sublocado são dedutíveis mediante comprovação (art. 763, parágrafo único, c/c art. 42).
Quem retém é o seu procurador — não o inquilino, não a imobiliária (art. 781, I). O DARF sai no CPF do procurador.
O imposto vence no dia em que o aluguel é recebido. Não há prazo de carência.
Quando o tributo nunca foi declarado, a confissão espontânea afasta as multas (CTN, art. 138) — restam principal e juros — mas só antes de qualquer fiscalização.
Ela não afasta as multas por atraso das obrigações acessórias. Essas são autônomas e subsistem.
Não dá para vender com o passivo aberto. Certidões e situação do CPF travam a escritura.

Passo 1 — Seu CPF está ativo e a regra dos estrangeiros te alcança?

O CPF é a âncora. Sem ele ativo, o procurador não consegue vincular as declarações ao proprietário, e o proprietário não movimenta dinheiro nem transfere imóvel.

Como obter do exterior. O não residente solicita por meio de representação diplomática brasileira — consulado ou embaixada —, apresentando a Ficha Cadastral de Pessoa Física. A orientação da própria Receita Federal é explícita ao dizer que os não residentes, brasileiros ou estrangeiros, praticam os atos “mediante apresentação do formulário em uma representação diplomática brasileira”, e que a inscrição de pessoas físicas residentes no exterior não gera cartão CPF — o que se obtém é o Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral. Alternativamente, o CPF pode ser obtido por procurador legalmente constituído no Brasil.

A armadilha. Desde 13 de janeiro de 2025, estrangeiros residentes no exterior que possuam CPF devem fazer recadastramento anual junto à Receita Federal, pelo aplicativo oficial. Os consulados brasileiros vêm publicando a obrigação há mais de um ano. Ela é específica de estrangeiros — o brasileiro que mora fora não está no mesmo regime —, e é justamente por isso que escapa ao proprietário estrangeiro, que costuma tratar “não residente” como categoria única. Veja também nosso guia sobre o CPF para estrangeiros.

Por que a situação cadastral importa. CPF “suspenso” (dados cadastrais incompletos ou inconsistentes) ou “pendente de regularização” (declaração faltante nos últimos cinco anos) bloqueia abertura e movimentação de contas, obtenção de financiamento e compra ou venda de imóveis. Para quem pretende vender, isso sozinho é impeditivo.

Passo 2 — Quem tem o dever legal de reter o imposto?

Este é o ponto mais mal compreendido de toda a matéria, então vale ler o dispositivo.

RIR/2018, art. 781:

“Compete ao procurador a retenção (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 100, parágrafo único): I - quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior…”

O dever de reter é do procurador quando o aluguel se refere a imóvel pertencente a residente no exterior. Não do inquilino. Não, por presunção, da imobiliária.

A alocação é clássica: o proprietário permanece contribuinte, por ter relação pessoal e direta com o fato gerador; o procurador é responsável tributário, por obrigação decorrente de disposição expressa de lei (CTN, art. 121, parágrafo único, II, e art. 128). As consequências práticas seguem direto:

O DARF 9478 é emitido no CPF do procurador, não no seu.
A EFD-Reinf e a DCTFWeb são transmitidas pelo procurador, o que exige dele certificado digital ICP-Brasil.

Sua imobiliária provavelmente não é sua procuradora. A administradora que recebe e repassa aluguel sob contrato de administração é mandatária de dinheiro, não representante tributária. Ela só se torna responsável se detiver procuração com os poderes específicos. Sem isso, a obrigação fica sem titular formal — o passivo silencioso clássico, em que todos supunham que outra pessoa cuidava.

Um dispositivo aponta no sentido inverso e convém conhecer: o art. 782 do RIR/2018 obriga a fonte pagadora ao recolhimento ainda que não tenha retido. Isso não transforma o inquilino no retentor designado do locador não residente, mas significa que a empresa brasileira que pagou aluguel a não residente sem reter tem exposição própria — razão pela qual inquilinos pessoa jurídica passaram a pedir os dados do procurador antes de assinar.

Quem pode ser procurador. Qualquer pessoa física — ou jurídica — com CPF ou CNPJ ativo e capacidade de obter certificado ICP-Brasil. Não precisa ser advogado nem contador, embora a função carregue responsabilidade real: a falta de retenção expõe o procurador à multa de ofício de 75% sobre o imposto não retido, mais juros. Escolha alguém que compreenda o que está aceitando.

A procuração tem formalidades que perdem auditorias. Ela precisa conter poderes específicos e expressos: receber aluguéis, reter e recolher tributos, transmitir declarações fiscais e representar o outorgante perante a Receita Federal. Cláusula genérica de “todos os atos de administração” é rotineiramente rejeitada. Se lavrada no exterior, precisa ser:

apostilada pela Convenção da Haia (ou consularizada, para países não signatários);
traduzida por tradutor juramentado no Brasil; e
registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos para produzir efeitos perante terceiros (Lei nº 6.015/1973, art. 129, §6º).

O atalho que vale conhecer: lavrar a procuração em consulado brasileiro, onde o cônsul atua como notário brasileiro, dispensa o apostilamento. Para quem consegue chegar a um consulado, costuma ser o caminho mais rápido.

Passo 3 — Como é a conformidade mensal correta?

Obrigação	O quê	Quando	Instrumento
Recolhimento	15% (ou 25%) sobre o aluguel líquido	No mesmo dia do recebimento	DARF código 9478, no CPF do procurador
Declaração mensal	Evento R-4010 (beneficiário pessoa física) ou R-4020 (pessoa jurídica)	Até o dia 15 do mês seguinte, prorrogando para o próximo dia útil	EFD-Reinf
Confissão de dívida	Alimentada automaticamente pela EFD-Reinf	Último dia útil do mês seguinte	DCTFWeb

Três pontos dessa tabela surpreendem.

O prazo do mesmo dia é real. O fato gerador dessa retenção é diário, não mensal. Não há o decêndio de carência que se aplica a outras retenções. Aluguel recebido no dia 3 é imposto devido no dia 3.

A DCTFWeb é confissão de dívida. Declarada e não paga, a competência pode seguir para dívida ativa sem procedimento de lançamento. Isso é vantagem quando a regularização é deliberada — é assim que o débito se torna formalmente reconhecido — e é risco quando se declara sem provisionar o pagamento.

As duas exigem certificado. EFD-Reinf e DCTFWeb são obrigações de porte empresarial. É a razão prática pela qual toda a estrutura precisa passar por uma pessoa no Brasil com certificado ICP-Brasil, e por que o Brasil nunca construiu uma declaração simples de locador não residente.

Sobre as deduções. Como os 15% incidem sobre o líquido, documentação vale dinheiro. Guarde o carnê do IPTU, os informes de condomínio e as notas de comissão da administradora. Pelo art. 42 esses valores saem da base — mas apenas “por meio de comprovação”. Dedução sem comprovante é a primeira coisa que o auditor retira.

Passo 4 — Dá para corrigir os anos passados sem multa?

Aqui está o mecanismo que torna o problema solucionável.

A regra

CTN, art. 138:

“A responsabilidade é excluída pela denúncia espontânea da infração, acompanhada, se for o caso, do pagamento do tributo devido e dos juros de mora, ou do depósito da importância arbitrada pela autoridade administrativa, quando o montante do tributo dependa de apuração.

Parágrafo único. Não se considera espontânea a denúncia apresentada após o início de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização, relacionados com a infração.”

Confesse e pague antes de qualquer início, e a responsabilidade é excluída. O STJ, em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos no REsp 1.149.022/SP (Rel. Min. Luiz Fux, 1ª Seção, 2010), assentou que o benefício do art. 138 exclui as penalidades pecuniárias inclusive a multa moratória — o caso tratava de contribuinte que declarara parcialmente tributo sujeito a lançamento por homologação e retificou com pagamento integral concomitante, antes de qualquer procedimento.

O que se paga de fato: o principal, mais juros de mora. E uma precisão que costuma ser mal enunciada: os juros não são a taxa Selic anual aplicada como número fixo. Pelo art. 61, §3º, da Lei nº 9.430/1996, são a Selic acumulada mensalmente, do primeiro dia do mês seguinte ao vencimento até o mês anterior ao do pagamento, mais 1% no mês do pagamento. A taxa básica — reduzida a 14,00% a.a. pela decisão do Copom de 5 de agosto de 2026, o quarto corte consecutivo — indica a direção, não a aritmética. De todo modo o medidor corre, e é por isso que esperar sai caro mesmo quando o desfecho é sem multa.

Por que a objeção óbvia não se aplica

Quem já estudou o tema levantará a Súmula 360/STJ: “o benefício da denúncia espontânea não se aplica aos tributos sujeitos a lançamento por homologação regularmente declarados, mas pagos a destempo.”

A súmula trata de tributo regularmente declarado e apenas pago em atraso. O IRRF que nunca foi declarado — sem DIRF, sem EFD-Reinf, sem DCTFWeb — jamais foi “regularmente declarado” e, portanto, está fora dos termos da súmula. Essa é a razão estrutural pela qual o caso clássico do locador não residente é bom candidato ao art. 138: o problema é exatamente que nada foi entregue.

O detalhe que ninguém menciona

O art. 138 alcança o tributo. Não alcança as obrigações acessórias.

As multas por atraso na entrega de EFD-Reinf, DCTFWeb e, historicamente, DIRF são tratadas como obrigações autônomas e subsistem à denúncia espontânea. Elas serão pagas. Costumam ser fração do que seria a multa de ofício, e a entrega antes de qualquer procedimento de ofício em regra atrai redução legal — mas provisione com honestidade em vez de se surpreender.

A reconstrução também precisa usar o instrumento correto de cada período. O veículo de reporte mudou duas vezes em três anos: DIRF nas competências mais antigas, EFD-Reinf conforme sua implantação e depois em substituição integral à DIRF, e DCTFWeb assumindo as competências de aluguel a partir de meados de 2025. Jogar tudo no instrumento de hoje é erro comum e caro.

Até onde volta

Quando o tributo nunca foi declarado e nada foi pago, a Súmula 555/STJ manda contar a decadência quinquenal pelo art. 173, I, do CTN — do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado. Na prática, alcança um pouco mais do que cinco anos-calendário.

Havendo pagamento, ainda que parcial, a contagem corre de cada fato gerador mensal pelo art. 150, §4º, do CTN.

Períodos fora dessa janela estão extintos. Não os ofereça.

A sequência

Diagnosticar a residência fiscal. A saída definitiva foi entregue? Recolher como não residente sendo ainda residente é errado dos dois lados.
Regularizar o CPF. Situação ativa, condição de não residente registrada, recadastramento anual feito se você for estrangeiro.
Nomear ou confirmar o procurador — certificado ICP-Brasil e procuração com os poderes específicos, apostilada ou consularizada, traduzida e registrada.
Reconstruir mês a mês os anos abertos: aluguel bruto, deduções comprovadas, base líquida, imposto devido e juros por competência.
Pagar os DARFs 9478 retroativos — principal e juros, sem multa — no CPF do procurador, documentados e datados como denúncia espontânea, antes de qualquer fiscalização.
Entregar as acessórias retroativas, cada uma no instrumento correto do seu período, aceitando as multas por atraso.
Conciliar o CPF dos DARFs com o CPF das declarações, para que a Receita consiga casar pagamentos e declarações.

O passo 5 antes do 6 é deliberado. É o pagamento que aperfeiçoa a denúncia espontânea; as entregas são a limpeza acessória que vem depois.

Passo 5 — Por que não dá para vender antes de regularizar?

Para transferir o imóvel com segurança, as partes precisam de certidões de regularidade fiscal: a certidão federal emitida sobre o CPF, cobrindo débitos federais e dívida ativa, além das certidões estadual e municipal e, para imóvel rural, a CND de ITR vinculada ao NIRF.

O IRRF de aluguel não pago, uma vez declarado em DCTFWeb, é débito confessado, passível de inscrição em dívida ativa, e aparecerá na certidão federal. A ordem, portanto, é fixa: regularizar o histórico, deixar as certidões saírem limpas, depois vender.

A venda é um fluxo separado, com mecânica própria:

Alíquotas. O não residente é tributado pela mesma tabela progressiva de ganho de capital dos residentes (RIR/2018, art. 745, que remete ao art. 153): 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Residente em jurisdição de tributação favorecida enfrenta 25% (art. 745, §4º).
Quem retém. Pela Lei nº 10.833/2003, art. 26 — refletida no art. 745, §3º, e no art. 781, III, do RIR/2018 —, retém o adquirente residente no Brasil, ou o procurador quando o adquirente também for não residente. O recolhimento se dá em DARF código 0473.
Mecânica. O ganho é apurado no programa GCAP contra custo de aquisição comprovado. Guarde a escritura original, as notas de benfeitorias e os recibos de corretagem — reconstruir custo de aquisição vinte anos depois sem documento é onde o vendedor não residente mais perde dinheiro. Os fatores de redução por tempo de posse disponíveis a residentes em regra não se aplicam aqui.

Para imóvel recebido por herança, a análise difere; veja herança internacional no Brasil.

Passo 6 — A reforma alcança você?

Esta é a parte que a maior parte dos comentários trata como questão de locador residente. Não é só isso.

O limite, na literalidade. O art. 251, §1º, I, da LC 214/2025 torna a pessoa física contribuinte do regime regular de IBS e CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, cumulativamente:

(a) a receita total dessas operações exceder R$ 240.000; e
(b) elas tiverem por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.

Os dois testes, não um ou outro. E o §2º, II acrescenta um gatilho dentro do próprio ano: exceder aquele limite em 20% — R$ 288.000 — torna a pessoa contribuinte no próprio ano-calendário, sem esperar o seguinte. Esse número de R$ 288.000 circula como um misterioso “valor de imóvel único”; não é. É a regra do excesso de 20%.

Os alívios, na literalidade. O art. 261, parágrafo único reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis — redução maior que a de 50% do caput para operações imobiliárias em geral. O art. 260 permite deduzir da base um redutor social de R$ 600 por imóvel na locação residencial, que a LC nº 227/2026 alterou para especificar por mês, com atualização mensal. Juntos, mantêm pequena a carga efetiva sobre aluguel residencial comum.

A pergunta específica do estrangeiro. O art. 251, §1º fala em pessoas físicas sem ressalvar não residentes, e o art. 21, §2º obriga o fornecedor residente ou domiciliado no exterior a se cadastrar como contribuinte caso realize operações no País. O proprietário não residente acima do limite tem, portanto, uma questão cadastral viva, e o Decreto nº 13.075/2026, publicado em 21 de julho de 2026, adiou para 1º de janeiro de 2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS, locadores incluídos.

Sinalizamos isso como ponto em aberto, não como resposta assentada. As regras operacionais de como uma pessoa física não residente deteria e usaria esse cadastro são exatamente o tipo de detalhe que os atos conjuntos pendentes devem endereçar, e o mesmo problema de credenciais descrito no nosso guia de importação para empresas estrangeiras aparece aqui em miniatura. Se a carteira estiver perto de quatro imóveis ou de R$ 240.000 por ano, modele agora — a janela de decisão é 2026.

Por que agir em 2026 e não em 2028?

A janela do art. 138 é o jogo inteiro. A denúncia espontânea só existe enquanto não tiver havido “o início de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização”. Depois disso o benefício acaba e a exposição passa a ser a multa de ofício de 75% mais juros. Nada do que se faça depois o restaura.

A detecção deixou de ser teórica. O Brasil troca dados de contas financeiras automaticamente sob o FATCA com os Estados Unidos e sob o CRS com uma rede que já ultrapassa uma centena de jurisdições. As declarações brasileiras são cada vez mais pré-preenchidas a partir de dados de terceiros, e as regras da e-Financeira foram apertadas para 2026. A pergunta realista não é mais se uma conta brasileira que recebe aluguel mensal é visível. É quando a visibilidade vira uma intimação.

E o relógio da reforma corre. 2026 é o ano de teste; 1º de janeiro de 2027 é quando chegam a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais para pessoas físicas contribuintes da CBS. Decisões estruturais — inclusive se a carteira deve migrar para uma holding imobiliária — custam menos antes dessa data do que depois.

O que é genuinamente incerto aqui?

Os números da reforma são estimativas. A alíquota padrão definitiva de IBS e CBS ainda está sendo calibrada. Comparações de carga efetiva entre pessoa física e holding imobiliária são faixas de planejamento, não lei assentada.
A questão cadastral do não residente em IBS/CBS está aberta. O texto não exclui não residentes; as regras operacionais não foram publicadas.
A imunidade de ITBI na integralização é controvertida. A imunidade constitucional para imóvel conferido em integralização de capital enfrenta disputa conhecida quanto à ressalva da atividade preponderante imobiliária, com linha recente favorável mas sem definição final e com municípios ainda lançando. Modele como risco, não como certeza.
As multas das acessórias são inevitáveis pela via do art. 138. Só o tributo escapa.
A regra do DARF no mesmo dia é dura de reconstruir. Refazer datas exatas de recebimento de anos anteriores exige extratos e relatórios da administradora. Comece a juntar antes de começar a calcular.
Confirme a lista de jurisdições favorecidas no momento da entrega. A IN RFB nº 1.037/2010 é alterada periodicamente — a mais recente pela IN RFB nº 2.265/2025, que entre outras mudanças alinhou o parâmetro aos 17% introduzidos no art. 24 da Lei nº 9.430/1996 pela Lei nº 14.596/2023. Note que o art. 254 do RIR/2018 ainda carrega os antigos 20%; prevalece a lei.

Pontos-chave

15% sobre o aluguel líquido, definitivo na fonte (RIR/2018, art. 763); 25% para jurisdição favorecida — e a Irlanda está na lista.
As deduções são reais: IPTU, condomínio, despesas de cobrança e administração, aluguel de sublocação — com comprovação (art. 42).
Quem retém é o procurador, não o inquilino nem a imobiliária (art. 781, I); o DARF 9478 sai no CPF do procurador, que precisa de certificado ICP-Brasil.
O imposto vence no dia do recebimento; EFD-Reinf até o dia 15; DCTFWeb até o último dia útil do mês seguinte.
Tributo nunca declarado pode ser confessado sem multa pelo art. 138 do CTN — só principal e juros — e a Súmula 360 não impede, justamente porque nada foi declarado.
As multas das acessórias subsistem; entregue cada período no instrumento correto.
Cerca de cinco anos abertos pelo art. 173, I, do CTN e pela Súmula 555 quando nada foi declarado nem pago.
Regularize antes de anunciar. Situação do CPF e certidões travam a escritura; a venda então corre no fluxo próprio do DARF 0473.
A janela é comportamental, não estatutária. Fecha quando alguém na Receita abre um procedimento, não numa data que você possa planejar.

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Como a ZS Advogados pode ajudar?

A parte difícil não é a aritmética. É a sequência — residência fiscal antes do CPF, CPF antes do procurador, procurador antes das entregas, pagamento antes das acessórias, e tudo isso antes de alguém na Receita abrir um procedimento. Feita na ordem errada, a mesma situação de fato produz resultado pior.

Atuamos com proprietários estrangeiros no lado brasileiro exatamente disso:

Diagnóstico da posição — residência fiscal, situação do CPF, quantos anos estão efetivamente abertos e se já há algo em malha. Esse último fato decide se a via sem multa continua disponível.
Montagem da cadeia de conformidade — regularização do CPF e da condição de não residente, nomeação de procurador devidamente empoderado e redação da procuração com os poderes específicos e as etapas de apostilamento, tradução e registro que sobrevivem a uma auditoria.
Reconstrução e confissão — aluguel líquido e juros mês a mês nos anos abertos, DARFs 9478 retroativos documentados como denúncia espontânea, e depois as acessórias no instrumento correto de cada período.
Rotina mensal — DARF no mesmo dia, EFD-Reinf até o dia 15, DCTFWeb até o fim do mês, com documentação das deduções.
Liberação do caminho para a venda — certidões, GCAP e o fluxo do DARF 0473, com a documentação de custo de aquisição reunida com antecedência.

Trabalhamos em português e inglês, e coordenamos com o seu assessor tributário no exterior em vez de substituí-lo.

Direito Tributário — retenção do não residente, regularização e transição da reforma
Direito Imobiliário — titularidade, locação e venda de imóvel brasileiro por proprietário estrangeiro
Direito Internacional — representação transfronteiriça e procurações

Agende uma consulta para avaliar sua posição enquanto a denúncia espontânea ainda está disponível.

Revisão técnica da equipe da ZS Advogados Associados, incluindo a sócia cofundadora Karina Peres Silvério (OAB/SP 331.050) e o sócio fundador Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356). Contato: zac@zsassociados.com — +55 (18) 3908-1653 — Presidente Prudente, SP.

Fontes e base legal

Este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional, em linha com o Provimento nº 205/2021 da Ordem dos Advogados do Brasil. Não constitui consulta, parecer ou oferta de serviços, não se refere a caso concreto e não garante resultado. Descreve o direito e a prática brasileiros. A disponibilidade da denúncia espontânea do art. 138 do CTN em cada caso depende de fatos que não podem ser avaliados a partir de uma página na internet, inclusive se já houve início de procedimento administrativo. A reforma da tributação do consumo é recente e segue em regulamentação, de modo que qualquer valor, limite ou data a ela relativo é provisório. Dispositivos citados conforme vigência em agosto de 2026; alterações posteriores não estão refletidas. Cada situação exige análise individual por advogado. Última atualização: agosto de 2026.

IRRF de aluguel do não residente: como regularizar sem multa