Comprar imóvel no Brasil morando fora — com alguém do seu lado no fechamento
No Brasil, o corretor trabalha para o vendedor, e o contrato que chega pronto também. Nós trabalhamos para o comprador: lemos a matrícula, levantamos as dívidas que podem alcançar o imóvel e ajustamos o contrato antes de qualquer real sair da sua conta. Com uma procuração, fechamos a compra por você — muitos clientes recebem a matrícula registrada sem ter viajado. Envie o imóvel; explicamos o próximo passo.
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Falar pelo WhatsAppQuem compra de fora precisa de mais cuidado — não de mais burocracia
Um brasileiro que vive há anos em Portugal, nos Estados Unidos ou no Japão e quer um apartamento para a família no Brasil. Um estrangeiro casado com brasileira que decide comprar uma casa no litoral. Um casal que planeja a aposentadoria e quer deixar o imóvel comprado antes de voltar. As situações são diferentes, mas o risco é o mesmo: comprar à distância, confiando em fotos, em um corretor que representa o outro lado e em um contrato que você não escreveu.
A lei brasileira permite que tudo seja feito sem a sua presença. O que ela não faz é proteger quem não olhou a matrícula. Dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel, não o antigo dono. Uma penhora não averbada ainda pode alcançar o bem se o vendedor estava em fraude à execução. Uma área construída sem averbação vira problema na hora de revender ou financiar. Nada disso aparece na visita — aparece nas certidões.
Atuamos exclusivamente do lado do comprador. Nosso sócio-fundador é americano, inscrito na OAB/SP, investidor imobiliário no Brasil e o primeiro estrangeiro da sua nacionalidade a passar no Exame da Ordem. Ele comprou imóvel aqui olhando de fora — e é essa perspectiva que o escritório traz para cada compra que acompanha.
Due diligence da matrícula: o que verificamos antes de você pagar
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: registra quem é o dono, como o bem chegou até ele e tudo o que pesa sobre ele. A análise começa por ela e se estende ao vendedor, ao condomínio e à prefeitura.
Matrícula atualizada
Cadeia de propriedade, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, indisponibilidade, averbações de construção e de área. Emitida há menos de 30 dias e lida linha a linha.
Certidões do vendedor
Distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos, execuções federais e, se pessoa jurídica, certidões da empresa e dos sócios. É aqui que se descobre a fraude à execução antes de ela ser sua.
Condomínio e IPTU
Declaração de quitação do condomínio e certidão negativa de IPTU. As duas dívidas seguem o imóvel — o novo dono responde por elas se não verificar.
Regularidade da construção
Habite-se, área averbada versus área real, uso permitido pelo zoneamento. Para imóvel na planta, memorial de incorporação registrado e patrimônio de afetação.
O resultado é um parecer objetivo: comprar, comprar com condições (quitação de dívida no ato, retenção de parte do preço, regularização prévia) ou não comprar. E é com esse parecer que o contrato é negociado — não o contrário.
Procuração para fechar à distância
A compra de imóvel exige escritura pública, e a escritura exige a assinatura do comprador ou de um procurador com poderes específicos. É a procuração que permite que você não viaje. Ela precisa ser pública, indicar o imóvel ou os poderes de forma clara — comprar, pagar, assinar escritura e contrato, requerer o registro, abrir conta ou representar você junto ao banco e à prefeitura — e ter validade reconhecida no Brasil.
No consulado brasileiro
Lavrada como procuração pública, em português, com validade direta no Brasil. Serve para brasileiros e para estrangeiros. Depende da agenda consular, que em algumas cidades tem espera de semanas.
Em notário local, com apostila
Assinada perante notário do país onde você está, apostilada pela Convenção de Haia e traduzida por tradutor juramentado no Brasil. Costuma ser o caminho mais ágil de agendar; cuidamos da minuta bilíngue e da tradução.
Antes da procuração, o comprador precisa de CPF — brasileiros no exterior costumam ter, mas muitas vezes com pendências de anos sem declaração; estrangeiros obtêm pelo consulado ou pela Receita Federal. Sem CPF regular, o cartório não registra. Verificamos a situação cadastral no primeiro contato.
Custos, remessa e Banco Central
O preço combinado com o vendedor não é o custo total. Três parcelas entram entre o contrato e a matrícula no seu nome: o ITBI, imposto municipal de transmissão, em geral entre 2% e 3% sobre o valor de referência da prefeitura (que pode ser maior que o preço pago); a escritura pública no tabelionato de notas; e o registro no cartório de registro de imóveis. Escritura e registro têm emolumentos tabelados por cada estado, regressivos — pesam mais em imóveis de menor valor.
Para quem paga com dinheiro de fora, entra uma quarta camada. A remessa é feita por contrato de câmbio, em banco ou instituição autorizada, que exige a finalidade e a documentação da compra; incide IOF sobre a operação. Pessoa física comprando em nome próprio, para uso pessoal, em regra não precisa de registro no Banco Central — mas a documentação do câmbio precisa ser guardada, porque é ela que comprova a origem do valor quando você vender e quiser repatriar. Compra por meio de empresa brasileira com capital estrangeiro, para locação ou investimento, é registrada como investimento estrangeiro direto e segue as regras da Lei 14.286/2021.
Estruturamos essa sequência antes de o dinheiro sair: em nome de quem comprar, por qual canal remeter, como documentar. É a diferença entre uma venda futura simples e um valor que não consegue sair do Brasil.
Estime os custos de fechamento
Nossa calculadora (em inglês) dá uma faixa indicativa de ITBI, escritura e registro a partir do preço do imóvel. Depois confirmamos os números do município e do estado.
Imóvel rural, praia e outras situações especiais
Imóvel rural
Além da matrícula, um imóvel rural exige CCIR do INCRA, ITR quitado, CAR e, conforme o tamanho, georreferenciamento certificado — sem eles o cartório não registra. Reserva legal e áreas de preservação limitam o uso e precisam constar.
Para estrangeiros, a Lei 5.709/1971 impõe limites de área por módulo e exige autorização do INCRA acima deles, além de restrições em faixa de fronteira. Empresa brasileira controlada por estrangeiros segue as mesmas regras. Brasileiros no exterior não têm restrição.
Imóvel na praia
Boa parte da orla brasileira é terreno de marinha, de propriedade da União. O que se compra é o domínio útil, com foro anual pago à SPU e laudêmio de 5% na transferência. A matrícula, o RIP e a certidão da SPU precisam ser conferidos — e a transferência depende de autorização da União.
Também verificamos ocupação irregular de área de preservação, licenças ambientais e a situação de condomínios de casas em loteamentos ainda não regularizados, comuns em cidades litorâneas.
Na planta
Incorporação registrada, patrimônio de afetação, saúde financeira da construtora e cláusulas do contrato de promessa.
Com financiamento
Brasileiros no exterior e estrangeiros residentes podem financiar em alguns bancos; a alienação fiduciária muda o fluxo da escritura.
Para alugar
Renda de aluguel de não residente tem tributação própria e exige procurador fiscal no Brasil. Planejamos isso antes da compra.
Como a compra funciona com o escritório
Do imóvel escolhido à matrícula no seu nome. As etapas dependem do imóvel e do vendedor — confirmamos o roteiro do seu caso antes de qualquer pagamento.
- 1
Análise inicial
Você envia o anúncio ou a matrícula. Conversamos sobre o imóvel, o vendedor, a origem do dinheiro e o objetivo — morar, alugar, aposentar — e indicamos o roteiro.
- 2
Due diligence
Matrícula, certidões do vendedor, condomínio, prefeitura e, se for o caso, INCRA ou SPU. Parecer objetivo: comprar, comprar com condições ou não comprar.
- 3
Contrato e procuração
Negociamos o contrato de compra e venda do lado do comprador — sinal, prazos, condições, retenções — e enviamos a minuta da procuração para o consulado ou o notário.
- 4
Câmbio, ITBI e escritura
Orientamos a remessa e o contrato de câmbio, emitimos o ITBI e assinamos a escritura pública no tabelionato em seu nome.
- 5
Registro e entrega
Protocolamos a escritura no cartório de registro de imóveis, acompanhamos exigências e entregamos a matrícula registrada — com a documentação organizada para a venda futura.
Já tem um imóvel em vista?
Envie o anúncio ou a matrícula. Dizemos o que verificar antes de você pagar o sinal.
O que você vai precisar
A lista muda com o imóvel e com o vendedor. Esta é a base — enviamos a sua antes de você reunir qualquer coisa.
- CPF regular e documento de identidade (passaporte, para estrangeiros)
- Certidão de casamento ou declaração de estado civil — o regime de bens define quem precisa assinar
- Comprovante de endereço no exterior
- Matrícula atualizada do imóvel e documentos do vendedor (fornecidos por ele, conferidos por nós)
- Comprovação da origem dos recursos para o contrato de câmbio
- Procuração pública — consular ou apostilada — com poderes para comprar
Onde a compra à distância costuma travar
Sinal pago antes das certidões
O corretor pede o sinal "para segurar o imóvel" antes de qualquer verificação. Se a matrícula revelar problema, recuperar o valor vira uma disputa. A ordem certa é certidões, contrato, sinal.
Contrato de gaveta e "compromisso" sem registro
Promessa de compra e venda sem registro na matrícula não protege contra a venda a terceiro nem contra penhora do vendedor. Registramos, ou estruturamos a proteção equivalente.
Dinheiro remetido sem documentar a finalidade
Remessa como "transferência para conta própria" sem vincular à compra dificulta a repatriação futura e levanta perguntas no banco. O câmbio precisa contar a história certa.
CPF com pendências
Brasileiro que saiu do país sem formalizar a saída fiscal costuma ter CPF pendente. O cartório não registra, o banco não abre conta. Resolvemos antes, não no dia da escritura.
Quem cuida da sua compra
Zachariah Zagol
Sócio-fundador — OAB/SP 351.356
Primeiro americano aprovado no Exame da OAB. LL.M. pela USC Gould School of Law. Investidor imobiliário no Brasil; mais de 15 anos assessorando estrangeiros e brasileiros no exterior.
Karina Peres Silvério
Sócia — OAB/SP 331.050
Atua em direito imobiliário, imigração e direito internacional. Atendimento em português e inglês.
Perguntas frequentes
Posso comprar um imóvel no Brasil sem viajar?
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
O que é a due diligence da matrícula e por que ela importa?
Quais são os custos além do preço?
Como mando o dinheiro do exterior para pagar o imóvel?
Posso comprar imóvel na praia ou na área rural?
Comprar na planta é diferente?
Vocês atendem estrangeiros em inglês?
Para ler antes da conversa
Direito Imobiliário
Visão completa da área de atuação
Direito imobiliário: guia completo
Compra, venda, registro e conflitos
Remessa internacional de dinheiro
Câmbio, IOF e documentação
Calculadora de custos de fechamento
ITBI, escritura e registro (em inglês)
Inventário morando no exterior
Imóvel herdado no Brasil
Buying Property in Brazil (English)
A mesma página, em inglês, para compradores estrangeiros
Fale com um advogado antes de assinar — não depois
Envie o anúncio, a matrícula ou só uma descrição do que pretende comprar e de onde vem o dinheiro. Fazemos algumas perguntas, explicamos o roteiro da sua compra e indicamos o próximo passo — diretamente com um advogado inscrito na OAB/SP.
ZS Advogados Associados · Presidente Prudente/SP · +55 18 3908-1653