Estrangeiro Pode Comprar Terra Rural para Carbono? Regras e Limites

O que Diz a Lei 5.709/1971 sobre Compra de Terras por Estrangeiros?

A Lei 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto 74.965/1974, estabelece o regime de aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras. As principais regras são:

Regra	Pessoa Física Estrangeira	Pessoa Jurídica Estrangeira
Limite individual	Até 50 MEI (Módulos de Exploração Indefinida)	Vinculado ao objeto social e projeto aprovado
Limite por nacionalidade	Máx. 10% da área do município	Máx. 10% da área do município
Limite total de estrangeiros	Máx. 25% da área do município	Máx. 25% da área do município
Autorização INCRA	Acima de 3 MEI	Todas as aquisições
Aprovação por decreto	Acima de 50 MEI ou faixa de fronteira	Caso a caso
Registro especial	Obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis	Obrigatório

A unidade da Lei 5.709/1971 é o Módulo de Exploração Indefinida (MEI), fixado por região pelo INCRA (Decreto 74.965/1974, art. 4º) — e não se confunde com o módulo fiscal, unidade distinta usada para o ITR e para o Código Florestal. O art. 3º, caput, limita a aquisição por pessoa física estrangeira a 50 MEI, em área contínua ou descontínua; o § 3º permite ao Presidente da República, ouvido o Conselho de Defesa Nacional, elevar esse limite. O valor do MEI aplicável ao município do imóvel deve ser confirmado junto à Superintendência Regional do INCRA antes de qualquer cálculo de área — é ele, e não o módulo fiscal, que dimensiona o limite.

Empresa Brasileira com Sócio Estrangeiro É Tratada como Estrangeira?

Sim. O art. 1º, § 1º, da Lei 5.709/1971 sujeita ao mesmo regime “a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior”. O Parecer AGU nº LA-01/2010 é a manifestação vinculante que lê esse dispositivo como recebido pela Constituição de 1988, e segue sendo aplicado: os atos do INCRA publicados no DOU de 25/08/2026 autorizam aquisições “nos termos do § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, do Parecer AGU nº LA-01/2010 e do art. 15 da Instrução Normativa INCRA nº 88, de 2017”. Um ponto de direito intertemporal: a Portaria AGU nº 263, de 01/09/2022 (DOU de 09/09/2022) preserva o tratamento do anterior Parecer GQ-181/1998 para situações aperfeiçoadas antes da publicação do Parecer LA-01/2010.

Isso significa que uma SPV brasileira constituída por um investidor americano com 100% de participação estará sujeita a todas as restrições da Lei 5.709/1971.

Onde a estrutura 51/49 tem limite. É verdade que, detendo o estrangeiro participação minoritária, a sociedade não se enquadra no art. 1º, § 1º. Mas dois pontos precisam ser ditos ao cliente antes que ele estruture assim: (i) uma composição formalmente minoritária combinada com controle material — acordo de sócios, poder de veto amplo, direitos de gestão, financiamento integral — expõe a operação a questionamento por fraude à lei; e (ii) o art. 20 do Decreto 74.965/1974 alcança toda alienação que faça o imóvel chegar a pessoa estrangeira, inclusive por alteração do controle acionário da sociedade brasileira ou por sua transformação em pessoa jurídica estrangeira, e o registrador só pode registrar o ato se nele constarem as autorizações correspondentes. A saída do investidor, portanto, também está regulada. Ver joint ventures de carbono.

Quais São os Limites por Tamanho de Propriedade?

A tabela abaixo mostra o processo de aquisição conforme o tamanho do imóvel:

Tamanho	Processo	Base legal
Até 3 módulos	Livre — sem autorização ou licença. Mas a aquisição de mais de um imóvel nessa faixa depende de autorização	Decreto 74.965/1974, art. 7º, §§ 1º e 3º
Mais de 3 e até 50 MEI	Autorização do INCRA	Decreto 74.965/1974, art. 7º, § 2º; Lei 5.709/1971, art. 3º
Acima de 20 módulos	Autorização do INCRA condicionada à aprovação do projeto de exploração correspondente	Decreto 74.965/1974, art. 7º, § 4º
Além dos limites de área e percentual da lei, ou aquisição/arrendamento de mais de 100 MEI por pessoa jurídica estrangeira	Autorização do Congresso Nacional	Lei 8.629/1993, art. 23, § 2º
Elevação do teto de 50 MEI para pessoa física	Ato do Presidente da República, ouvido o Conselho de Defesa Nacional	Lei 5.709/1971, art. 3º, § 3º
Faixa de fronteira (150 km)	Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, além da autorização do INCRA exigida pelo tamanho	Lei 6.634/1979, art. 2º, V, e art. 4º (redação da Lei 14.004/2020)

Não existe etapa de aprovação pelo Senado nem pela Comissão de Agricultura — a via legislativa é a do Congresso Nacional, nas duas hipóteses do art. 23, § 2º, da Lei 8.629/1993. A norma procedimental vigente do INCRA é a IN INCRA nº 88/2017. A autorização emitida tem validade de 30 dias, dentro dos quais a escritura deve ser lavrada, seguindo-se o registro em 15 dias (Decreto 74.965/1974, art. 10, parágrafo único).

Uma nota sobre estatísticas de aprovação: o INCRA publica, na sua página sobre aquisição por estrangeiros, apenas material normativo — cartilha, IN 88/2017, Resolução 51/2018, formulários e índices básicos de módulo fiscal. Não publica volume de pedidos nem taxa de aprovação, embora o art. 11 da Lei 5.709/1971 preveja cadastro e comunicação ao Congresso. Números de aprovação que circulem sem a íntegra da resposta de LAI — protocolo, órgão, data e PDF — não podem ser conferidos pelo leitor, e por isso não são reproduzidos aqui.

Quais Documentos o INCRA Exige para Autorização?

O processo de autorização no INCRA para aquisição acima de 3 MEI requer:

1. Requerimento ao Superintendente Regional do INCRA
2. Certidão de matrícula atualizada do imóvel (máx. 30 dias)
3. Planta e memorial descritivo georreferenciado (SIGEF)
4. Projeto de exploração vinculado ao objeto social
5. Prova de residência no Brasil (pessoa física) ou inscrição no CNPJ (pessoa jurídica)
6. Documentação societária (contrato social, atas, procurações)
7. Certidão de regularidade do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)
8. CAR (Cadastro Ambiental Rural) do imóvel
9. Certidões negativas fiscais (federal, estadual, municipal)

O prazo médio de tramitação na Superintendência Regional de São Paulo é de 120 a 180 dias.

Quais São as Alternativas à Compra para Projetos de Carbono?

Para projetos de carbono, a propriedade da terra frequentemente não é necessária. As principais alternativas são:

Arrendamento Rural

• Base legal: Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e Decreto 59.566/1966
• Prazo: mínimo 3 anos; para projetos de carbono, recomenda-se 20-30 anos
• Registro: obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis para prazos superiores a 5 anos (oponível a terceiros)
• Valor de referência: R$ 400–1.200/ha/ano no interior de SP (varia por bioma e aptidão)
• Vantagem: não está sujeito às restrições da Lei 5.709/1971
• Risco: rescisão antecipada pelo arrendador (mitigável com cláusulas penais robustas)

Direito de Superfície

• Base legal: Art. 1.369 a 1.377 do Código Civil
• Natureza: direito real, registrado na matrícula do imóvel
• Prazo: determinado ou indeterminado
• Abrangência: inclui plantações, construções e benfeitorias
• Vantagem: direito real oponível a todos, sobrevive à venda do imóvel
• Aplicação em carbono: o superficiário pode plantar, conservar e gerar créditos sobre a área

O direito de superfície é a modalidade mais segura para projetos de carbono de longo prazo, pois cria um direito real autônomo sobre a superfície do imóvel.

Usufruto

• Base legal: Art. 1.390 a 1.411 do Código Civil
• Natureza: direito real sobre coisa alheia
• Prazo: vitalício (pessoa física) ou até 30 anos (pessoa jurídica)
• Limitação: usufrutuário não pode alterar a substância da coisa
• Aplicação: adequado para projetos REDD+ (conservação), menos adequado para ARR (reflorestamento que altera a coisa)

Servidão Ambiental

• Base legal: Lei 12.651/2012, Art. 78
• Aplicação: proprietário restringe voluntariamente o uso de área além da reserva legal
• Prazo: mínimo 15 anos
• Vantagem: não transfere posse; o proprietário mantém o imóvel e recebe pagamento pela conservação

Como Projetos de Carbono Funcionam sem Propriedade da Terra?

A maioria dos grandes projetos de carbono no Brasil opera sem que o desenvolvedor seja proprietário da terra. O modelo típico:

Etapa	Ator	Instrumento
1. Acesso à terra	Proprietário rural	Contrato de arrendamento ou superfície
2. Desenvolvimento do projeto	Desenvolvedor/SPV	ERPA ou contrato de desenvolvimento
3. Certificação	Certificadora (Verra, Gold Standard)	Processo de validação e verificação
4. Emissão de créditos	Registro (Verra, Gold Standard)	Créditos emitidos em nome do titular do projeto
5. Comercialização	Desenvolvedor ou trader	Contrato de compra e venda

A Lei 15.042/2024, Art. 11, reconhece expressamente que o titular de créditos de carbono pode ser diferente do proprietário do imóvel, desde que haja instrumento jurídico válido.

Nota sobre dados de mercado: não há série pública que meça a proporção entre instrumentos de acesso à terra nos projetos brasileiros. O State of the Voluntary Carbon Markets do Ecosystem Marketplace publica volume transacionado, preço por tCO₂e, categoria de projeto, região, safra, prêmio por cobenefício, elegibilidade CORSIA/CCP, aposentadorias e setor do comprador — nenhuma variável de titularidade fundiária. Qualquer percentual nesse sentido é estimativa privada.

O que Acontece se Descumprir a Lei 5.709/1971?

O descumprimento pode resultar em:

• Nulidade de pleno direito: a aquisição feita em violação à lei é nula de pleno direito; o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a registrar respondem civilmente pelos danos causados, sem prejuízo da responsabilidade criminal, e o alienante fica obrigado a devolver o preço (art. 15 da Lei 5.709/1971; art. 19 do Decreto 74.965/1974)
• Cancelamento do registro: o Oficial de Registro de Imóveis deve comunicar ao INCRA e ao Ministério Público
• Multa administrativa: aplicada pelo INCRA
• Consequências para o projeto de carbono: perda da base fundiária pode inviabilizar a continuidade do projeto e invalidar créditos já emitidos

Em 2024, o INCRA cancelou 23 registros de aquisições irregulares por estrangeiros no Mato Grosso e Pará, afetando 3 projetos de carbono em fase de certificação.

FAQ — Restrições à Terra Rural para Estrangeiros

Estrangeiro residente permanente no Brasil tem as mesmas restrições?

Em regra, sim: a Lei 5.709/1971 aplica-se ao estrangeiro independentemente do status migratório, e o art. 9º exige que a escritura registre a prova de residência no território nacional. Há, porém, uma exclusão que costuma ser omitida e que alcança justamente esse perfil: o art. 12, § 2º, afasta as restrições do art. 12 — os tetos de 1/4 do município e de 40% desse limite por nacionalidade — nas áreas inferiores a 3 módulos, nos contratos anteriores a 10/03/1969 já cadastrados no INCRA e quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com brasileiro(a) sob o regime de comunhão de bens. A exclusão é dos limites municipais do art. 12; os limites de área do art. 3º e as exigências de forma seguem aplicáveis.

Registre-se também que, desde a Lei 13.986/2020, as restrições não se aplicam à sucessão legítima, à constituição de garantia real — inclusive propriedade fiduciária — em favor de pessoa jurídica, nem ao recebimento do imóvel em liquidação por realização da garantia ou dação em pagamento (Lei 5.709/1971, art. 1º, § 2º, I a III), com dispositivo equivalente no art. 2º, § 4º, da Lei 6.634/1979 para a faixa de fronteira.

O limite de 10% do município se aplica a projetos de carbono via arrendamento?

Ao arrendamento, sim. O art. 23 da Lei 8.629/1993 dispõe que o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709/1971, e o § 1º manda aplicar ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição — o que alcança o teto de 1/4 da superfície do município e o de 40% desse limite por nacionalidade (Lei 5.709/1971, art. 12 e § 1º). O § 2º reserva ao Congresso Nacional a autorização para arrendamento além desses limites e para arrendamento de mais de 100 MEI por pessoa jurídica estrangeira.

O arrendamento não é, portanto, um atalho. O que ele muda é o instrumento, o custo de entrada e o prazo — não a moldura de limites. Quanto ao direito de superfície e ao usufruto, o art. 23 refere-se textualmente ao arrendamento; a extensão a esses outros direitos reais não foi objeto de pronunciamento que se possa citar aqui como assente, e a estruturação por essa via deve ser tratada como questão em aberto, não como solução consolidada. Registre-se ainda que, na faixa de fronteira, o art. 2º, V, da Lei 6.634/1979 alcança a obtenção, por estrangeiro, de domínio, posse ou qualquer direito real sobre imóvel rural.

Prazos mínimos do arrendamento rural (Decreto 59.566/1966, art. 13, II, “a”): 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte — e para toda parceria —, 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte, 7 anos para exploração florestal. Um projeto de carbono com horizonte de 20 a 30 anos precisa de prazo contratual compatível, e o mínimo legal é piso, não teto.

Estrangeiro naturalizado brasileiro está sujeito às restrições?

Não. O brasileiro naturalizado é tratado como brasileiro nato para fins de aquisição de imóveis rurais. A naturalização elimina todas as restrições da Lei 5.709/1971.

É possível regularizar uma aquisição feita em desacordo com a lei?

Depende. Se a aquisição foi feita por empresa brasileira com maioria estrangeira antes do Parecer AGU LA-01/2010, há tese de direito adquirido. Aquisições posteriores sem autorização INCRA devem ser regularizadas ou a participação estrangeira reduzida a 50% ou menos.

Há proposta de reforma da Lei 5.709/1971?

Sim. O PL 2.963/2019 propõe modernização da lei, ampliando limites e simplificando procedimentos. Em abril de 2026, o projeto está em tramitação na Câmara dos Deputados. Independentemente da reforma, as alternativas contratuais já oferecem segurança jurídica adequada para projetos de carbono.

“As restrições fundiárias não impedem investimento estrangeiro em carbono — apenas exigem estruturação jurídica adequada.” — ZS Advogados

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A ZS Advogados, liderada por Zac Zagol (OAB/SP 351.356), combina experiência em direito fundiário rural e investimento estrangeiro. Baseados no interior de São Paulo, próximos a cartórios de registro de imóveis rurais e ao INCRA, oferecemos:

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