Case: Projeto de Reflorestamento no Pontal do Paranapanema

Estruturamos juridicamente um projeto de reflorestamento (ARR) de 1.200 hectares no Pontal do Paranapanema, região de Presidente Prudente (SP), envolvendo 4 propriedades rurais, financiamento de ONG internacional e certificação Verra VCS. Em 14 meses, o projeto saiu da fase de due diligence para a emissão da primeira safra de créditos — aproximadamente 18.000 tCO2e.

Contexto do Projeto

Item	Detalhe
Localização	Pontal do Paranapanema, oeste de SP
Bioma	Mata Atlântica (transição Cerrado)
Área total	1.200 hectares em 4 propriedades
Uso anterior	Pastagem degradada (Brachiaria)
Tipologia	ARR (Afforestation, Reforestation, Revegetation)
Certificação	Verra VCS (VM0047)
Financiador	ONG internacional (Europa)
Investimento total	R$ 8,5 milhões
Safra estimada	~18.000 tCO2e/ano (primeira verificação)
Preço contratado	US$ 22/tCO2e (ERPA de 30 anos)

Quais Foram os Desafios Jurídicos?

1. Cadeia Dominial Complexa

Duas das 4 propriedades apresentavam sobreposição de títulos originários de concessões do Estado de São Paulo dos anos 1950 (período de colonização do Pontal). A análise da cadeia dominial revelou:

• Propriedade A: título limpo, sem ônus
• Propriedade B: título limpo, hipoteca do Banco do Brasil (quitada mas não baixada)
• Propriedade C: sobreposição parcial (12 hectares) com título de terceiro
• Propriedade D: matrícula derivada de transcrição sem georreferenciamento

A resolução exigiu pesquisa em 3 cartórios de registro de imóveis, retificação de matrícula junto ao cartório e processo de demarcação georreferenciada (SIGEF) para 2 propriedades.

Prazo: 4 meses para regularização completa das 4 matrículas.

2. Regularização de CAR

Duas propriedades apresentavam CAR com informações desatualizadas:

Propriedade	Problema no CAR	Solução
C	Limites não correspondiam à matrícula	Retificação via SICAR com novo georreferenciamento
D	Reserva legal não averbada	Averbação na matrícula + inscrição no SICAR

A regularização do CAR é pré-requisito para certificação Verra e para participação no SBCE. Veja nosso case de regularização de CAR para detalhamento do processo.

3. Negociação de Direitos de Superfície

Os 4 proprietários queriam manter parte da área para pecuária. Negociamos contratos de direito de superfície que permitiram uso misto:

Proprietário	Área total	Área carbono (superfície)	Área pecuária retida
A	400 ha	320 ha (80%)	80 ha
B	350 ha	300 ha (86%)	50 ha
C	250 ha	200 ha (80%)	50 ha
D	200 ha	180 ha (90%)	20 ha
Total	1.200 ha	1.000 ha	200 ha

Remuneração: R$ 800/ha/ano (reajuste IPCA) + 15% da receita de créditos acima de R$ 100/tCO2e.

Os contratos de superfície foram registrados na matrícula de cada imóvel, garantindo direito real oponível a terceiros — fundamental para a segurança do investimento estrangeiro da ONG financiadora.

4. Formação de SPV

Constituímos uma LTDA (SPV) como titular do projeto:

• Sócios: ONG internacional (60%) + entidade local (40%)
• Capital social: R$ 500.000 (integralizado pela ONG via câmbio)
• Objeto social: desenvolvimento de projetos de reflorestamento e geração de créditos de carbono
• Administração: residente no Brasil (exigência legal)
• Registro BACEN: SCE-IED em 25 dias

A participação da ONG (60%) equiparava a SPV a empresa estrangeira para fins da Lei 5.709/1971 (veja restrições fundiárias). Porém, como a SPV não adquiriu os imóveis (apenas direito de superfície), as restrições fundiárias não se aplicaram.

5. Estruturação do ERPA

Negociamos ERPA com prazo de 30 anos:

Cláusula	Termo negociado
Preço	US$ 22/tCO2e (fixo anos 1-5, reajuste CPI anos 6-30)
Volume mínimo	15.000 tCO2e/ano (tolerância -20%)
Certificação	Verra VCS (VM0047)
Buffer pool	15% (padrão Verra)
Force majeure	Incêndio, mudança legislativa, pandemia
Resolução de disputas	Arbitragem CAM-CCBC

6. Certificação Verra

Coordenamos com auditor acreditado Verra todo o processo de validação:

• Elaboração do PDD (Project Design Document)
• Baseline de emissões da pastagem degradada
• Plano de plantio (espécies nativas + exóticas em sistema agrossilvipastoril)
• Plano de monitoramento (sensoriamento remoto + parcelas permanentes)
• Visita de validação in loco

Resultado

Indicador	Valor
Prazo total (contratação → primeira emissão)	14 meses
Créditos emitidos (primeira safra)	~18.000 tCO2e
Receita da primeira safra	~US$ 396.000 (R$ 2,1 milhões)
Remuneração aos proprietários (ano 1)	R$ 800.000 (R$ 800/ha)
Empregos gerados (plantio e manutenção)	45 diretos + 120 temporários
Espécies plantadas	82 espécies nativas + 3 exóticas (eucalipto em bordas)

O projeto está registrado no Verra VCS e produzindo créditos anualmente. A expectativa é atingir 25.000 tCO2e/ano na maturidade do plantio (ano 8+).

Lições Aprendidas

1. Regularização fundiária antes de tudo: investir em due diligence de cadeia dominial evitou surpresas durante a certificação
2. Direito de superfície é mais seguro que arrendamento para projetos de longo prazo
3. Uso misto (carbono + pecuária) facilita a adesão de proprietários rurais
4. Parceiro local na SPV (40%) evita complicações da Lei 5.709
5. ERPA com preço escalonado protege o vendedor contra inflação de longo prazo

“Projetos de reflorestamento bem estruturados juridicamente geram retorno financeiro sustentável e impacto ambiental positivo.” — ZS Advogados

Por que a ZS Advogados?

Este projeto exemplifica a atuação da ZS Advogados no mercado de carbono: da regularização fundiária à negociação do ERPA, passando pela formação de SPV e compliance tributário. Liderada por Zac Zagol (OAB/SP 351.356), baseados na região de Presidente Prudente — a mesma região do Pontal do Paranapanema.

Entre em contato para discutir seu projeto de reflorestamento ou consulte nossos honorários.