Case: Due Diligence para Investidor Americano em Projeto de Carbono

Conduzimos due diligence jurídica completa de 8 semanas para fundo de impacto americano avaliando investimento de US$ 4 milhões em projeto REDD+ no Mato Grosso do Sul. Identificamos 3 problemas críticos que poderiam inviabilizar o investimento. Com base em nossas recomendações, o fundo renegociou os termos, reestruturou a holding e fechou o investimento com segurança jurídica.

Contexto da Operação

Item	Detalhe
Investidor	Fundo de impacto sediado em Nova York (US$ 200 mi AUM)
Investimento proposto	US$ 4 milhões (equity em SPV brasileira)
Projeto	REDD+ em área de Cerrado/Mata Atlântica (MS)
Área	8.500 hectares
Volume estimado	120.000 tCO2e/ano
Certificação	Verra VCS
SPV existente	LTDA com 100% de capital estrangeiro (holding em Delaware)
Prazo da DD	8 semanas

Qual Foi o Escopo da Due Diligence?

Dividimos a DD em 6 pilares:

Pilar	Escopo	Horas
1. Fundiário	Cadeia dominial, matrícula, CCIR, CAR, sobreposições	80
2. Ambiental	Licenças, IBAMA, reserva legal, APP, passivos	60
3. Contratual	ERPA, contratos de gestão, acordos com comunidades	50
4. Societário	Estrutura corporativa, atos constitutivos, procurações	40
5. Tributário	Regime fiscal, transfer pricing, obrigações acessórias	40
6. Regulatório	BACEN, INCRA, CVM, compliance	30
Total		300 horas

Quais Problemas Foram Identificados?

Problema 1: Exposição à Lei 5.709/1971 (CRÍTICO)

A SPV existente era uma LTDA com 100% de capital detido por holding em Delaware (EUA). Isso a equiparava a empresa estrangeira para fins da Lei 5.709/1971 (veja restrições fundiárias).

Constatação	Risco
SPV possuía 2 imóveis rurais em seu nome	Aquisição irregular — não havia autorização INCRA
Área total: 3.200 ha (acima de 50 MEI para a região)	Necessidade de decreto presidencial
Registro em cartório sem anotação de estrangeiro	Nulidade da aquisição

Risco: cancelamento do registro imobiliário, perda da base fundiária do projeto, inviabilização de créditos.

Recomendação: reestruturar a holding para que a participação estrangeira ficasse ≤ 50%, ou transferir os imóveis para os proprietários originais e celebrar contrato de direito de superfície.

Problema 2: ERPA com Cláusula de Change-of-Law Desfavorável (ALTO)

O ERPA existente entre a SPV e um trader europeu continha cláusula de change-of-law que:

• Atribuía 100% do custo de mudança legislativa ao vendedor (SPV)
• Incluía reforma tributária como evento de change-of-law
• Não previa direito de renegociação, apenas rescisão

Risco: com a possível tributação de IBS/CBS sobre créditos de carbono a partir de 2026 (alíquota estimada de 26,5%), o projeto perderia viabilidade econômica sem possibilidade de renegociação.

Recomendação: renegociar para compartilhamento 50/50 do custo de change-of-law + direito de renegociação + cap de 15% do preço.

Problema 3: Ausência de Registro BACEN (ALTO)

O investimento original da holding americana (US$ 2,5 milhões) não havia sido registrado no SCE-IED do BACEN. A remessa foi feita via conta de pessoa física do administrador brasileiro.

Consequência	Valor
Multa BACEN por falta de registro	R$ 25.000–250.000
Impossibilidade de repatriar lucros regularmente	Bloqueio de remessa
Risco de reclassificação como operação irregular	Até 100% do valor
Exposição a transfer pricing	Ajuste na base IRPJ/CSLL

Recomendação: regularizar o registro retroativamente (possível com multa reduzida) + registrar o novo investimento de US$ 4 milhões antes da remessa.

Outros Achados Relevantes

Item	Status	Risco
CAR dos imóveis	Atualizado	Baixo
Reserva legal	Compliance (20% Cerrado)	Baixo
Passivo ambiental	Nenhum identificado	Baixo
Certificação Verra	Válida (VM0015)	Médio (metodologia antiga)
Contratos com comunidades	Inexistentes (área sem comunidades tradicionais)	Baixo
Inventário GHG	Desatualizado (2022)	Médio
Seguro ambiental	Inexistente	Médio
Tributação	Lucro presumido (presunção 32%)	Baixo

Como o Investimento Foi Reestruturado?

Com base em nossas recomendações, o fundo tomou as seguintes medidas:

Reestruturação Societária

1. Inclusão de sócio brasileiro na SPV (51% brasileiro / 49% fundo americano)
2. Transferência dos imóveis para os proprietários originais
3. Celebração de contratos de direito de superfície (30 anos) entre proprietários e SPV
4. Acordo de sócios com proteções de minoritário (JV)

Renegociação do ERPA

1. Cláusula de change-of-law: 50/50 com cap de 15% sobre preço
2. Direito de renegociação a cada 5 anos
3. Atualização da metodologia para VM0048 (baseline mais conservador)

Regularização BACEN

1. Registro retroativo do investimento original (US$ 2,5 mi) com multa de R$ 35.000
2. Registro prévio do novo investimento (US$ 4 mi) antes da remessa
3. Implementação de rotina de compliance cambial trimestral

Ajuste de Preço

O fundo negociou redução de 15% no preço da participação, refletindo os custos de reestruturação e os riscos identificados. Valor final do investimento: US$ 3,4 milhões (vs. US$ 4 milhões originais).

Resultado Final

Indicador	Valor
Prazo da DD	8 semanas
Problemas críticos identificados	3
Investimento final	US$ 3,4 milhões
Economia para o fundo	US$ 600.000 (ajuste de preço)
Custos evitados (multas, litígios)	Estimados em R$ 2+ milhões
Honorários DD	R$ 120.000
ROI da DD	15x (economia / honorários)

O investimento foi concluído em outubro de 2024 e o projeto segue operando normalmente, com a primeira verificação sob VM0048 prevista para 2026.

Lições Aprendidas

1. DD jurídica é investimento, não custo: os R$ 120.000 de honorários evitaram R$ 2+ milhões em exposição
2. Lei 5.709 é armadilha comum para investidores estrangeiros que não assessoram antes de investir
3. Registro BACEN não pode ser ignorado: a regularização tardia é possível mas onerosa
4. ERPA deve ser revisado antes do investimento: cláusulas desfavoráveis são negociáveis, mas apenas antes do aporte
5. Metodologias de carbono mudam: o investidor deve exigir atualização para padrões vigentes

“Due diligence jurídica rigorosa é a base de qualquer investimento seguro no mercado de carbono brasileiro.” — ZS Advogados

Por que a ZS Advogados para Due Diligence?

Este case demonstra o diferencial da ZS Advogados: Zac Zagol (OAB/SP 351.356), advogado brasileiro-americano, conduziu a DD em comunicação direta com o fundo (em inglês) e com as partes brasileiras (em português), sem necessidade de tradutor ou intermediário. Essa ponte cultural e jurídica é essencial para operações cross-border.

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