Direito de Preferência do Arrendatário na Compra do Imóvel Rural

O que é o direito de preferência do arrendatário?

O direito de preferência (ou preempção) é a garantia legal que assegura ao arrendatário prioridade na aquisição do imóvel rural arrendado, em igualdade de condições com terceiros. Previsto no art. 92, §3o, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964), esse direito é irrenunciável e se estende também ao parceiro-outorgado na parceria agrícola.

O direito de preferência existe porque o legislador reconheceu que o arrendatário que trabalha a terra tem interesse legítimo e prioritário em adquiri-la. Sem essa proteção, o proprietário poderia vender o imóvel a terceiro e despejar o arrendatário — mesmo que este tivesse capacidade e interesse na compra.

Como funciona o direito de preferência?

Passo a passo

Etapa	Prazo	Responsável
1. Proprietário recebe proposta de compra	—	Terceiro interessado
2. Notificação ao arrendatário	Imediata	Proprietário
3. Conteúdo da notificação	Preço, condições, prazo	Proprietário
4. Decisão do arrendatário	30 dias	Arrendatário
5. Exercício da preferência	Depositar preço ou aceitar condições	Arrendatário
6. Lavratura da escritura	Após exercício	Ambos

Requisitos da notificação

A notificação deve conter todas as condições da proposta de terceiro:

Elemento	Obrigatório
Preço oferecido por terceiro	Sim
Condições de pagamento	Sim (à vista, parcelado, financiado)
Nome do terceiro interessado	Sim
Prazo para pagamento	Sim
Garantias exigidas	Sim
Descrição do imóvel	Sim

Atenção: se a notificação for incompleta — omitindo preço, condições ou nome do comprador —, o prazo de 30 dias não começa a correr. O arrendatário pode alegar que nunca foi validamente notificado.

O que acontece se o proprietário vender sem notificar?

A venda do imóvel rural arrendado sem notificação ao arrendatário gera consequências graves:

1. Adjudicação compulsória

O arrendatário pode, no prazo de 6 meses contados do registro da venda, depositar o preço e requerer a adjudicação compulsória do imóvel. O terceiro comprador perde o imóvel — e fica com direito de regresso contra o vendedor.

2. Anulação da venda

Alternativamente, o arrendatário pode pedir a anulação da venda no prazo de 6 meses.

3. Indenização por perdas e danos

Se o arrendatário não quiser ou não puder adquirir o imóvel, pode cobrar indenização pela violação do direito de preferência.

Consequência	Prazo	Resultado
Adjudicação compulsória	6 meses do registro	Arrendatário compra o imóvel pelo mesmo preço
Anulação da venda	6 meses do registro	Venda é desfeita
Perdas e danos	3 anos (prescrição)	Indenização ao arrendatário

Com a inadimplência rural em 7,4% e 1.990 pedidos de recuperação judicial em 2025, muitos proprietários em crise vendem imóveis arrendados sem notificar o arrendatário — frequentemente a valores abaixo do mercado, para gerar caixa rápido.

O direito de preferência é irrenunciável?

Sim. O Estatuto da Terra é norma de ordem pública. Cláusula contratual em que o arrendatário “renuncia” ao direito de preferência é nula de pleno direito. Mesmo que o arrendatário assine declaração expressa de renúncia, poderá exercer o direito quando o imóvel for posto à venda.

Casos em que não há direito de preferência

Situação	Fundamento
Venda a descendente do proprietário	Jurisprudência (controvérsia)
Desapropriação	Ato de poder público
Alienação fiduciária (consolidação)	Discussão em curso
Hasta pública (execução judicial)	Leilão público
Doação	Não é venda

Direito de preferência no arrendamento de cana

No arrendamento de cana-de-açúcar na região de Presidente Prudente (255 mil ha), o direito de preferência gera situações complexas: a usina arrendatária pode ter interesse em adquirir o imóvel, mas frequentemente não tem liquidez — especialmente com R$316 bilhões em CPRs no mercado e a crise sucroenergética.

O proprietário que vende a fazenda arrendada à usina sem notificá-la enfrenta risco de adjudicação — mesmo que a usina não tenha manifestado interesse prévio em comprar.

Direito de preferência e holding rural

Produtores que organizam seu patrimônio em holding rural devem considerar o direito de preferência ao transferir imóveis arrendados para a pessoa jurídica. A integralização de capital social com imóvel arrendado pode ser interpretada como “alienação” — e o arrendatário poderia alegar violação da preferência.

A jurisprudência é dividida, mas a cautela recomenda notificar o arrendatário em qualquer transferência, mesmo societária.

Como o arrendatário deve exercer a preferência?

Procedimento recomendado

1. Receber a notificação — verificar se contém todos os elementos
2. Avaliar a proposta — prazo de 30 dias
3. Buscar financiamento — Plano Safra (R$516,2 bi), crédito rural, ou recursos próprios
4. Notificar o proprietário — por escrito, dentro do prazo
5. Depositar o preço ou apresentar garantia — mesmas condições do terceiro
6. Lavrar escritura — no mesmo cartório

Se o arrendatário não exercer a preferência no prazo, o proprietário pode vender ao terceiro — nas mesmas condições que foram oferecidas.

Perguntas frequentes sobre direito de preferência

O prazo de 30 dias é contado de quando?

Da data do recebimento da notificação completa pelo arrendatário.

A notificação pode ser verbal?

Tecnicamente sim, mas é extremamente difícil de provar. A notificação deve ser sempre por escrito — preferencialmente por cartório ou AR.

O arrendatário pode exercer preferência parcial?

Não. Deve aceitar as mesmas condições integrais da proposta do terceiro.

O direito de preferência se aplica à parceria agrícola?

Sim. O parceiro-outorgado tem o mesmo direito de preferência que o arrendatário.

E se o imóvel for vendido em leilão judicial?

Em regra, não há direito de preferência em hasta pública. Mas o arrendatário pode arrematar em igualdade de condições com outros licitantes.

O comprador pode despejar o arrendatário após a compra?

Não imediatamente. O arrendamento continua válido até o prazo final. O comprador sub-roga-se nos direitos e obrigações do contrato de arrendamento.

Por que a ZS Advogados para direito de preferência?

O escritório ZS Advogados Associados, fundado por Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356, LL.M. USC), atua em Presidente Prudente na defesa do direito de preferência — tanto para arrendatários que tiveram o direito violado quanto para proprietários que precisam formalizar a notificação corretamente. Com mais de 15 anos no Brasil, Zachariah conhece a realidade fundiária da região (VPA R$7,14 bi) e as complexidades práticas desse direito.

Atuamos em contratos de arrendamento, inventário de propriedade rural e holding rural.

Entre em contato para orientação sobre direito de preferência.