Arrendamento de Cana-de-Açúcar: Guia para o Oeste Paulista

Como funciona o arrendamento de cana-de-açúcar?

O arrendamento de cana-de-açúcar é o contrato pelo qual o proprietário cede o imóvel rural a uma usina ou cooperativa para cultivo de cana, recebendo remuneração atrelada ao ATR (Açúcar Total Recuperável) da cana entregue. É a modalidade contratual dominante no setor sucroenergético do Oeste Paulista, onde 255 mil hectares do EDR (Escritório de Desenvolvimento Rural) de Presidente Prudente são dedicados à cultura.

O contrato de arrendamento de cana tem particularidades que o distinguem de outros contratos agrários: prazo vinculado ao ciclo da cana (5-6 cortes), preço atrelado ao CONSECANA, obrigações de reforma do canavial e responsabilidade ambiental compartilhada.

Qual é o prazo do arrendamento de cana?

Prazo mínimo legal

O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) classifica a cana como lavoura permanente (prazo mínimo de 5 anos). Na prática, os contratos são celebrados pelo ciclo completo da cana:

Fase	Duração	Total acumulado
Plantio	12-18 meses	18 meses
1o corte (cana-planta)	—	18 meses
2o ao 5o corte (soca)	4 anos	5,5 anos
Reforma (opcional)	6-12 meses	6-6,5 anos
Novo ciclo	5 anos	11-12 anos

Na prática: contratos de 12 ou 24 anos são comuns, cobrindo 2 ciclos completos. Contratos de apenas 1 ciclo (5-6 anos) tendem a ser menos atrativos para usinas, que investem pesado na implantação.

Consequência do prazo curto

Contratos com prazo inferior a 5 anos são automaticamente prorrogados até o mínimo legal. Usinas que tentam celebrar contratos de 2-3 anos enfrentam o risco de o proprietário exigir permanência por 5 anos — ou de o arrendatário (usina) reter o imóvel invocando a norma protetiva.

Como funciona o preço no arrendamento de cana?

Sistema CONSECANA

O preço do arrendamento de cana é predominantemente atrelado ao sistema CONSECANA (Conselho dos Produtores de Cana-de-Açúcar, Açúcar e Álcool do Estado de São Paulo):

Componente	Detalhe
Unidade	ATR (Açúcar Total Recuperável) por tonelada de cana
Medição	Na recepção da usina (análise laboratorial)
Preço do ATR	Calculado pelo mix de produção (açúcar + etanol)
Pagamento	Mensal ou por safra

Valores de referência (2025/2026)

Indicador	Valor
Preço médio do ATR	R$1,00/kg
ATR médio por tonelada de cana	140-155 kg
Preço por tonelada de cana	R$140-155
Rendimento por hectare	70-85 toneladas (região PP)
Receita bruta por hectare	R$9.800-13.175
Arrendamento típico (25-30% da receita)	R$2.450-3.953/ha/ano

Modelos de remuneração

Modelo	Descrição	Risco
Kg ATR fixo por hectare	Proprietário recebe X kg ATR por hectare	Menor
Percentual do ATR	25-30% do ATR da área	Médio
Tonelada de cana por hectare	Fixa quantidade de cana	Maior (depende da produtividade)
Valor fixo em reais	Renda fixa monetária	Menor

Com R$316 bilhões em CPRs na B3 e a inadimplência rural em 7,4%, muitas usinas enfrentam dificuldade para pagar os arrendamentos — o que gera litígios sobre rescisão e inadimplência.

Quais são os direitos do proprietário no arrendamento de cana?

Direito	Fundamento
Receber a renda no prazo	Contrato + Estatuto da Terra
Fiscalizar o uso da terra	Art. 92, ET
Preservação ambiental	Código Florestal (Lei 12.651/2012)
Preferência na renovação	Art. 95, ET
Indenização por danos ao solo	Contrato + art. 95, ET
Devolução da terra em condições adequadas	Contrato

Quais são os direitos da usina (arrendatária)?

Direito	Fundamento
Prazo mínimo de 5 anos	Art. 95, ET
Preferência na compra	Art. 92, §3o, ET
Indenização por benfeitorias	Art. 95, IV, ET
Conclusão do ciclo da cana	Direito à colheita da soca plantada
Renovação preferencial	Art. 95, V, ET

Quais são os cuidados ambientais no arrendamento de cana?

O Código Florestal (Lei 12.651/2012) impõe obrigações que afetam diretamente o arrendamento de cana:

Obrigação	Responsável	Sanção
Reserva legal (20% no bioma Mata Atlântica)	Proprietário	Multa + obrigação de recomposição
APP (30m de rios até 10m)	Ambos	Embargo da atividade
CAR (Cadastro Ambiental Rural)	Proprietário	Impedimento de crédito
Queimada controlada	Proibida em SP desde 2014	Multa ambiental
Uso de agrotóxicos	Usina	Responsabilidade solidária

Na região de Presidente Prudente, com 255 mil ha de cana, o cumprimento do Código Florestal é fiscalizado pela CETESB e pelo IBAMA. O proprietário que arrenda para cana sem CAR ou com déficit de reserva legal pode ser responsabilizado — e perder acesso ao crédito rural (Plano Safra R$516,2 bi).

O que fazer quando a usina não paga o arrendamento?

Com a crise do setor sucroenergético e a inadimplência em 7,4%, muitos proprietários enfrentam atraso ou falta de pagamento. Opções:

Ação	Prazo	Observação
Notificação extrajudicial	Imediata	Requisito para rescisão
Ação de cobrança	Até 5 anos (prescrição)	Caminho mais comum
Rescisão do contrato	Após notificação de 30 dias	Permite retomada da terra
Penhora de safra da usina	Via ação judicial	Se houver cana de pé
Recuperação judicial da usina	—	Crédito entra no plano da RJ

Se a usina entrar em recuperação judicial, os arrendamentos anteriores ao pedido são créditos sujeitos ao plano. O proprietário pode ficar anos sem receber — cenário comum com 1.990 pedidos de RJ em 2025.

Perguntas frequentes sobre arrendamento de cana

Qual é o preço justo de arrendamento de cana?

Na região de PP, entre R$2.500 e R$4.000/ha/ano, dependendo da produtividade, qualidade do solo e distância da usina.

A usina pode devolver a terra antes do prazo?

Apenas nas hipóteses contratuais e legais de rescisão. Se a usina abandonar a área, o proprietário pode cobrar renda até o fim do contrato.

Posso arrendar para outra usina se a minha não paga?

Apenas após a rescisão formal do contrato vigente. Arrendar para duas usinas simultaneamente gera conflito.

O proprietário pode plantar cana por conta própria?

Sim, mas precisa ter estrutura. A alternativa é a parceria agrícola, onde o proprietário contribui com a terra e a usina com o plantio/colheita.

Quem paga a reforma do canavial?

Geralmente a usina. Mas o contrato pode prever divisão de custos ou indenização pela última soca.

Por que a ZS Advogados para arrendamento de cana?

O escritório ZS Advogados Associados, fundado por Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356, LL.M. USC), atua em Presidente Prudente — epicentro do arrendamento de cana no Oeste Paulista (255 mil ha). Com mais de 15 anos no Brasil, Zachariah assessora proprietários e usinas na elaboração, revisão e defesa de contratos de arrendamento de cana, além de questões de regularização fundiária e ambiental.

Entre em contato para análise do seu contrato de arrendamento de cana.