Due Diligence em Ativos de Carbono: Checklist Jurídico

A due diligence em ativos de carbono é a investigação jurídica completa que precede qualquer transação — compra de créditos, investimento em projetos ou aquisição de terras para geração de carbono. Cobre verificação fundiária, compliance ambiental, cadeia de custódia dos créditos, análise contratual e avaliação de riscos de greenwashing. A ZS Advogados realiza due diligence de R$ 20.000 a R$ 80.000, com relatório entregue em 30-90 dias.

Por Que Due Diligence É Essencial no Mercado de Carbono?

O mercado de carbono brasileiro movimenta bilhões de reais com base em ativos intangíveis atrelados a terras rurais. Riscos específicos que justificam due diligence rigorosa:

• Fraude fundiária: grilagem de terras gera créditos sobre áreas sem titularidade legítima (estima-se que 15-20% dos projetos REDD+ na Amazônia têm irregularidades fundiárias)
• Dupla contagem: mesmo crédito vendido a múltiplos compradores (casos documentados nos registros Verra)
• Adicionalidade questionável: projetos que gerariam o mesmo resultado sem o incentivo dos créditos
• Permanência: risco de reversão (desmatamento, incêndio) que invalida créditos já emitidos
• Compliance ambiental: projetos em áreas com passivos ambientais não resolvidos
• Contratual: ERPAs com vícios que comprometem a titularidade dos créditos

Estima-se que 10-30% dos créditos de carbono voluntários globais apresentam problemas de integridade, segundo análise do The Guardian/Die Zeit (2023). Due diligence é o único meio de mitigar esses riscos.

Checklist Completo de Due Diligence

Módulo 1: Verificação Fundiária

Item	Verificação	Fonte
Matrícula do imóvel	Cadeia vintenária (20 anos) — titularidade limpa	CRI local
Georreferenciamento	SIGEF/INCRA — coordenadas certificadas	SIGEF online
Sobreposições	Terras indígenas, UCs, quilombos, assentamentos	FUNAI, ICMBio, INCRA
Ônus reais	Hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões	CRI — certidão de ônus
Posse vs. propriedade	Verificar se há posseiros ou disputas possessórias	Pesquisa local + CRI
CAR	Inscrição ativa no SICAR, sem sobreposição	SICAR
CCIR	Válido e atualizado	INCRA
ITR	Quitação dos últimos 5 anos	Receita Federal

Bandeiras vermelhas fundiárias:

• Matrícula com menos de 20 anos de cadeia
• Imóvel em área de fronteira sem autorização do INCRA
• Sobreposição parcial com terra indígena homologada
• Georreferenciamento pendente para imóveis >100 ha
• Múltiplas matrículas para o mesmo imóvel

Módulo 2: Compliance Ambiental

Item	Verificação	Fonte
CAR — análise	Status no órgão estadual (pendente, analisado, confirmado)	SICAR + órgão estadual
Reserva Legal	Percentual adequado ao bioma (80% Amazônia, 35% Cerrado amazônico, 20% demais)	CAR + matrícula
APP	Preservação de áreas de preservação permanente	Análise de imagem + CAR
Licenciamento	Licenças ambientais vigentes para atividades na área	Órgão ambiental
Passivos	Autos de infração, TACs, ações civis públicas	IBAMA, órgão estadual, MP
Embargo	Áreas embargadas pelo IBAMA	Lista de embargo IBAMA
Código Florestal	Adesão ao PRA (Programa de Regularização Ambiental) se aplicável	Órgão estadual

Bandeiras vermelhas ambientais:

• CAR com status “pendente” há mais de 3 anos
• Déficit de reserva legal não compensado
• Autos de infração em aberto (IBAMA, órgão estadual)
• Área em lista de embargo do IBAMA
• Ausência de licenciamento para atividades existentes

Módulo 3: Cadeia de Custódia dos Créditos

Item	Verificação	Fonte
Registro	Créditos registrados em plataforma reconhecida (Verra, GS, LuxCS)	Registry público
Status	Créditos ativos (não aposentados, não cancelados)	Registry
Vintagem	Data de geração compatível com uso pretendido	Registry
Dupla contagem	Verificar se créditos não foram vendidos a outrem	Registry + due diligence
Metodologia	Metodologia aprovada e não suspensa	Certificadora
Verificação	Relatório de verificação emitido por VVB credenciado	Documentação do projeto
Buffer pool	Contribuição adequada para pool de permanência	Documentação do projeto
Correspondente adjustment	Se aplicável (Art. 6 Paris), autorização do país hospedeiro	Governo federal

Módulo 4: Análise Contratual

Item	Verificação
ERPA	Cláusulas de preço, volume, entrega, garantias, rescisão
Contrato com landowner	Prazo, remuneração, exclusividade, obrigações
Acordo de sócios (SPV)	Governance, exit, drag-along, tag-along
Contratos de serviço	Desenvolvedores, consultores, certificadoras
Garantias	Performance bonds, seguros, buffer pool
Lei aplicável e foro	Arbitragem vs. judicial, idioma, sede

Módulo 5: Análise de Riscos

Risco	Probabilidade	Impacto	Mitigação
Fraude fundiária	Média (15-20%)	Crítico	Cadeia vintenária + visita in loco
Reversão (incêndio/desmatamento)	Média (10-15%/ano na Amazônia)	Alto	Buffer pool + seguro
Mudança regulatória	Alta (mercado nascente)	Médio	Diversificação + cláusula de ajuste
Preço abaixo do projetado	Média	Alto	Piso contratual + hedge
Greenwashing	Média-alta	Alto	Due diligence de qualidade + certificação
Disputas contratuais	Média	Médio	Arbitragem + cláusulas claras
Tributação desfavorável	Alta	Médio	Planejamento tributário antecipado

Qual o Custo e Prazo da Due Diligence?

Escopo	Prazo	Investimento
Básica (1 imóvel, <1.000 ha, compra de créditos)	15-30 dias	R$ 20.000-35.000
Intermediária (1-3 imóveis, projeto existente)	30-60 dias	R$ 35.000-55.000
Completa (múltiplos imóveis, investimento em projeto)	60-90 dias	R$ 55.000-80.000
Adicional: visita in loco	+5-10 dias	+R$ 5.000-15.000

O relatório final de due diligence inclui:

• Parecer jurídico fundamentado
• Matriz de riscos classificados (verde/amarelo/vermelho)
• Recomendações de mitigação para cada risco identificado
• Condições precedentes para prosseguimento da transação
• Sumário executivo para decisores

Quando a Due Diligence É Obrigatória?

Embora não seja legalmente obrigatória, a due diligence é padrão de mercado e expectativa de diligência razoável em:

• Aquisição de créditos de carbono acima de R$ 500.000
• Investimento em projetos de carbono (equity ou dívida)
• Compra de terras para desenvolvimento de projetos
• Joint ventures com desenvolvedores
• Operações com investidores estrangeiros (exigência de compliance FCPA/UK Bribery Act)

Para investidores estrangeiros, a due diligence é requisito de compliance cambial do BACEN e expectativa de due diligence anti-lavagem (COAF).

Perguntas Frequentes

Due diligence fundiária é diferente de due diligence ambiental?

São complementares. A fundiária verifica titularidade e ônus sobre a terra; a ambiental verifica compliance com legislação ambiental (CAR, reserva legal, licenças). Ambas são necessárias para projetos de carbono.

Quanto tempo os resultados da due diligence permanecem válidos?

Recomendamos atualização a cada 12 meses para transações pendentes. Certidões têm validade de 30-90 dias. Registros de créditos podem mudar a qualquer momento.

A due diligence pode ser feita remotamente?

Parcialmente. A análise documental e consultas a registros públicos são feitas remotamente. Para projetos de alto valor (>R$ 10 milhões), recomendamos visita in loco para verificação de condições da terra e entrevistas com stakeholders locais.

O que acontece se a due diligence identificar problemas?

Identificação de riscos não inviabiliza necessariamente a transação. Dependendo da natureza e gravidade, riscos podem ser mitigados por: ajuste de preço, condições precedentes no contrato, obrigação de regularização pelo vendedor ou seguro. Riscos críticos (fraude fundiária, embargo IBAMA) recomendam não prosseguir.

“Due diligence em carbono não é formalidade — é a única proteção contra fraudes fundiárias, créditos fantasma e riscos regulatórios.” — ZS Advogados

Por Que a ZS Advogados

A ZS Advogados conduz due diligence com rigor metodológico e experiência prática na realidade fundiária brasileira. Zachariah Zagol (OAB/SP 351.356, LL.M. USC Gould) combina formação jurídica de primeira linha com conhecimento do campo — essencial para avaliar riscos que existem no papel e na prática. Para investidores estrangeiros, nosso relatório bilíngue (português/inglês) facilita a tomada de decisão.

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