Qual a diferença entre inventário judicial e extrajudicial?

O inventário judicial é processado perante o Poder Judiciário e é obrigatório quando há herdeiros menores, incapazes ou testamento. O extrajudicial é feito em cartório de notas, exige consenso entre todos os herdeiros maiores e capazes, é mais rápido (30 a 90 dias) e geralmente menos custoso.

Qual o prazo para abrir inventário?

O prazo para abertura do inventário é de 60 dias a partir do óbito, conforme art. 611 do CPC. O descumprimento pode acarretar multa sobre o ITCMD, que varia de 10% a 20% do imposto devido, conforme legislação estadual.

Quanto custa o ITCMD sobre imóveis herdados?

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) varia de 4% a 8% sobre o valor venal do imóvel, conforme o estado. Em São Paulo, a alíquota é de 4%. O Senado Federal fixou o teto em 8%. A Reforma Tributária prevê progressividade obrigatória.

É possível vender imóvel antes de concluir o inventário?

Sim, mediante autorização judicial (inventário judicial) ou cláusula no instrumento de inventário extrajudicial. Todos os herdeiros devem concordar com a venda. O valor recebido é partilhado conforme os quinhões hereditários, e o ITCMD deve ser recolhido antes da transmissão.

Como funciona a avaliação de imóveis no inventário?

Os imóveis podem ser avaliados pelo valor venal constante na guia de IPTU/ITR, por avaliação mercadológica (perito ou corretor) ou por laudo de engenharia. A Fazenda Estadual pode impugnar valores considerados abaixo do mercado, exigindo nova avaliação.

Inventário de Imóveis e Herança: Guia Completo 2026

Resposta Direta

O inventário é o procedimento legal para transferência do patrimônio de pessoa falecida aos seus herdeiros. Imóveis representam a parcela mais significativa da maioria das heranças e exigem atenção especial quanto à avaliação, tributação (ITCMD de 4% a 8%), registro e partilha. O inventário pode ser judicial (obrigatório quando há menores, incapazes ou testamento) ou extrajudicial (em cartório, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam). O prazo legal para abertura é de 60 dias do óbito.

O Que É Inventário?

Inventário é o procedimento de apuração dos bens, direitos e dívidas da pessoa falecida (espólio) para posterior transmissão aos herdeiros legítimos e testamentários. No Brasil, é regulado pelo Código de Processo Civil (arts. 610 a 673), Código Civil (arts. 1.784 a 1.856) e legislações estaduais sobre ITCMD.

Princípio da Saisine

Pelo princípio da saisine (art. 1.784, CC), a propriedade dos bens do falecido transmite-se automaticamente aos herdeiros no momento do óbito. O inventário formaliza essa transmissão, permitindo o registro nos órgãos competentes.

Prazo para Abertura

Aspecto	Regra
Prazo legal	60 dias do óbito (art. 611, CPC)
Multa por atraso (SP)	10% do ITCMD (até 180 dias) / 20% (após 180 dias)
Legitimados para requerer	Cônjuge, herdeiros, legatários, credores, MP

Inventário Judicial vs. Extrajudicial

Inventário Judicial

Obrigatório quando:

Existem herdeiros menores de idade ou incapazes
Há testamento deixado pelo falecido
Os herdeiros não concordam com a partilha
Existem credores impugnando

Etapas do inventário judicial:

Petição inicial com certidão de óbito e documentos do espólio
Nomeação do inventariante (geralmente cônjuge sobrevivente)
Primeiras declarações: relação de bens, herdeiros e dívidas
Citação de todos os interessados
Avaliação dos bens
Pagamento de dívidas e impostos (ITCMD)
Partilha (amigável ou litigiosa)
Sentença homologatória
Formal de partilha e registro

Prazo médio: 1 a 5 anos, dependendo da complexidade.

Inventário Extrajudicial

Introduzido pela Lei 11.441/2007, é realizado em Cartório de Notas:

Requisitos:

Todos os herdeiros maiores e capazes
Consenso sobre a partilha
Ausência de testamento (ou testamento já cumprido judicialmente)
Assistência obrigatória de advogado

Vantagens:

Aspecto	Judicial	Extrajudicial
Prazo médio	1 a 5 anos	30 a 90 dias
Custo médio	Mais elevado	Mais econômico
Burocracia	Alta	Reduzida
Necessidade de advogado	Sim	Sim
Possibilidade de litígio	Sim	Não (exige consenso)

Avaliação de Imóveis no Inventário

A avaliação dos imóveis é etapa crucial que impacta diretamente o ITCMD a ser recolhido.

Métodos de Avaliação

Valor venal de referência: Constante na guia de IPTU (urbano) ou ITR (rural). Geralmente inferior ao valor de mercado.
Avaliação mercadológica: Realizada por corretor de imóveis credenciado, refletindo o valor de mercado.
Laudo pericial: Elaborado por engenheiro avaliador, seguindo normas da ABNT (NBR 14.653).

Valor para ITCMD

Cada estado define sua própria base de cálculo:

Estado	Base de Cálculo
São Paulo	Valor venal de referência (Prefeitura)
Rio de Janeiro	Valor de mercado (arbitrado pela Fazenda)
Minas Gerais	Valor venal ou de mercado (o maior)
Paraná	Valor de mercado

Atenção: A Fazenda Estadual pode impugnar avaliações que considere subdimensionadas, exigindo complemento do ITCMD.

ITCMD: Imposto sobre Herança

Alíquotas por Estado (2026)

Estado	Alíquota	Progressividade
São Paulo	4% (fixa)	Não (até 2026)
Rio de Janeiro	4% a 8%	Sim
Minas Gerais	5%	Fixa
Bahia	3,5% a 8%	Sim
Rio Grande do Sul	3% a 6%	Sim
Distrito Federal	4% a 6%	Sim

Reforma Tributária e ITCMD

A Emenda Constitucional 132/2023 (Reforma Tributária) determinou:

Progressividade obrigatória do ITCMD em todos os estados
Teto de 8% mantido (Resolução do Senado nº 9/1992)
Competência do estado do domicílio do falecido (bens móveis) e do estado da situação do imóvel (bens imóveis)
Tributação sobre heranças e doações do exterior

Isenções Comuns

Muitos estados concedem isenção para:

Imóvel residencial único de pequeno valor (varia por estado)
Herança de cônjuge/companheiro em regime de comunhão
Bens de valor total inferior ao limite estadual

Partilha de Imóveis

Formas de Partilha

Forma	Descrição
Partilha em espécie	Cada herdeiro recebe um imóvel ou fração ideal
Tornas	Um herdeiro fica com o imóvel e paga a diferença aos demais
Venda e rateio	O imóvel é vendido e o valor é dividido
Condomínio	Os herdeiros mantêm o imóvel em copropriedade

Partilha com Cônjuge Sobrevivente

O cônjuge sobrevivente tem direitos que variam conforme o regime de bens:

Regime de Bens	Meação	Herança
Comunhão parcial	50% dos bens comuns	Concorre com descendentes nos bens particulares
Comunhão universal	50% de todos os bens	Não herda (já tem meação)
Separação total	Sem meação	Herda em concorrência com descendentes
Participação final nos aquestos	50% dos aquestos	Concorre com descendentes nos demais

Partilha com Descendentes

Os descendentes (filhos, netos) herdam em partes iguais, por cabeça ou por estirpe:

Por cabeça: Todos os filhos vivos dividem igualmente
Por estirpe: Se um filho pré-morreu, seus filhos (netos do falecido) representam-no

Imóveis Rurais no Inventário

Imóveis rurais exigem cuidados adicionais:

Documentação Específica

CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) atualizado no INCRA
ITR (Imposto Territorial Rural) quitado dos últimos 5 anos
CAR (Cadastro Ambiental Rural) regular
Georreferenciamento (obrigatório para imóveis acima de 25 hectares)
Certidão negativa de débitos do INCRA

Indivisibilidade do Módulo Rural

A lei proíbe o fracionamento de imóvel rural em parcelas inferiores ao módulo rural mínimo do município (art. 65 do Estatuto da Terra). Na partilha, se o imóvel não comporta divisão:

Um herdeiro fica com o imóvel e paga tornas
O imóvel é vendido e o valor rateado
Os herdeiros mantêm em condomínio

Imóvel Financiado e Seguro

Quando o falecido possuía imóvel financiado:

Com Seguro Habitacional (MIP)

O seguro por morte e invalidez permanente (MIP), obrigatório em financiamentos do SFH, quita automaticamente o saldo devedor do financiamento. O imóvel é transmitido livre de ônus aos herdeiros.

Sem Seguro

Os herdeiros assumem o saldo devedor do financiamento como dívida do espólio. Podem:

Continuar pagando as prestações
Renegociar com o banco
Vender o imóvel para quitar a dívida

Inventário Negativo

Quando o falecido não deixou bens, o inventário negativo pode ser necessário para:

Comprovar ausência de herança (proteção dos herdeiros contra dívidas)
Permitir novo casamento do cônjuge sobrevivente
Atender exigências de órgãos públicos ou privados

Planejamento Sucessório

Para evitar os custos e demoras do inventário, existem instrumentos de planejamento sucessório:

Instrumento	Vantagem	Custo
Doação em vida (com reserva de usufruto)	Transmissão imediata, manutenção do uso	ITCMD sobre doação
Holding familiar	Proteção patrimonial, planejamento tributário	Constituição e manutenção
Testamento	Disposição da parte disponível (50%)	Custas cartoriais
Previdência privada	Não entra no inventário	Taxas do plano
Seguro de vida	Não entra no inventário	Prêmios do seguro

Para questões envolvendo direito de família e sucessões, consulte nossa área de direito de família.

Conclusão

O inventário de imóveis é procedimento que exige conhecimento especializado em direito imobiliário, tributário e sucessório. A escolha entre a via judicial e extrajudicial, a correta avaliação dos bens e a partilha equitativa são decisões que impactam diretamente o patrimônio dos herdeiros.

A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário e direito de família é fundamental para conduzir o inventário de forma eficiente, minimizando custos tributários e evitando conflitos entre herdeiros. Entre em contato com a ZS Advogados para orientação sobre o seu caso.

Este artigo tem carater informativo e nao substitui consulta juridica individualizada. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.