Quanto o comprador recebe de volta no distrato?

Com patrimônio de afetação, o comprador recebe de volta até 50% dos valores pagos. Sem patrimônio de afetação, a devolução é de até 75% dos valores. A retenção inclui comissão de corretagem, impostos e despesas comprovadas pela incorporadora.

Qual o prazo para devolução dos valores no distrato?

Com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 180 dias contados do distrato. Os valores são corrigidos pelo índice contratual até a data da devolução.

Posso desistir da compra de imóvel na planta?

Sim. O comprador pode desistir da compra de imóvel na planta, exercendo o direito de arrependimento. A Lei 13.786/2018 regulamenta as consequências financeiras, estabelecendo os percentuais máximos de retenção pela incorporadora e os prazos de restituição.

Quando o distrato é judicial?

O distrato é judicial quando as partes não chegam a acordo extrajudicial sobre valores e condições, quando a incorporadora se recusa a devolver os valores devidos, quando há cláusulas abusivas no contrato, ou quando o atraso na entrega do imóvel supera 180 dias e justifica rescisão por culpa do vendedor.

Distrato Imobiliário: Direitos do Comprador em 2026

Q: O que é distrato imobiliário?

Distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, podendo ser por iniciativa do comprador ou do vendedor. A Lei 13.786/2018 regulamenta os percentuais de retenção e prazos de devolução, variando conforme o empreendimento possua ou não patrimônio de afetação.

Resposta Direta

O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, regulamentado pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). O comprador que desiste da aquisição tem direito à devolução de 50% a 75% dos valores pagos, dependendo da existência de patrimônio de afetação no empreendimento. A incorporadora pode reter entre 25% e 50% a título de multa contratual, comissão de corretagem e despesas administrativas. Os prazos de devolução variam de 30 dias (com patrimônio de afetação) a 180 dias (sem patrimônio de afetação).

O Que É Distrato Imobiliário?

Distrato imobiliário é o desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa de uma ou ambas as partes. Até 2018, não havia legislação específica sobre o tema, gerando insegurança jurídica e milhares de ações judiciais.

A Lei 13.786/2018 trouxe regras claras sobre:

Percentuais máximos de retenção pela incorporadora
Prazos de devolução dos valores pagos
Direito de arrependimento do comprador
Cláusula penal e multas contratuais
Diferenciação entre empreendimentos com e sem patrimônio de afetação

A lei alterou dispositivos da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações) e do Código de Defesa do Consumidor, buscando equilibrar os interesses de compradores e incorporadoras.

Patrimônio de Afetação: Conceito e Impacto

O patrimônio de afetação é regime jurídico previsto na Lei 4.591/64 (art. 31-A e seguintes) pelo qual os bens e direitos de um empreendimento imobiliário ficam segregados do patrimônio geral da incorporadora. Saiba mais sobre nossos serviços de imigração e vistos.

Com Patrimônio de Afetação

Aspecto	Regra
Retenção máxima	50% dos valores pagos
Devolução mínima	50% dos valores pagos
Prazo de devolução	Até 30 dias após habite-se
Forma de devolução	Parcela única

Sem Patrimônio de Afetação

Aspecto	Regra
Retenção máxima	25% dos valores pagos
Devolução mínima	75% dos valores pagos
Prazo de devolução	Até 180 dias do distrato
Forma de devolução	Parcela única

Atenção: A retenção é calculada sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, incluindo parcelas do preço, mas excluindo valores de ITBI e taxas pagas a terceiros.

Direitos do Comprador no Distrato

Direito de Arrependimento

O comprador que adquire imóvel em estande de vendas ou fora da sede do incorporador possui prazo de 7 dias para arrependimento (art. 49, CDC), com devolução integral de todos os valores pagos, incluindo comissão de corretagem.

Cláusula de Tolerância (Atraso na Entrega)

A Lei 13.786/2018 admite cláusula de tolerância de até 180 dias de atraso na entrega do imóvel. Ultrapassado esse prazo:

O comprador pode rescindir o contrato sem qualquer penalidade
A devolução é de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente
Cabe indenização por lucros cessantes (valor locativo do imóvel)
Multa convencional a favor do comprador, se prevista em contrato

Quadro Resumo da Entrega

Situação	Direito do Comprador
Entrega no prazo	Sem direito a distrato sem penalidade
Atraso até 180 dias	Tolerância contratual permitida
Atraso superior a 180 dias	Rescisão sem ônus + devolução integral
Vícios construtivos graves	Rescisão por culpa do vendedor

Cálculo dos Valores no Distrato

O Que a Incorporadora Pode Reter

A lei permite a retenção dos seguintes valores:

Comissão de corretagem (se paga pelo comprador e devidamente informada)
Cláusula penal (limitada aos percentuais legais — 25% ou 50%)
Impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU proporcional)
Cotas condominiais e contribuições devidas (imóvel entregue)
Fruição do imóvel (0,5% do valor do contrato por mês de ocupação)

Exemplo Prático

Cenário: Comprador pagou R$ 200.000 em imóvel na planta com patrimônio de afetação. Desiste antes da entrega.

Item	Valor
Total pago	R$ 200.000
Retenção máxima (50%)	R$ 100.000
Comissão de corretagem (já inclusa)	R$ 12.000
Devolução ao comprador	R$ 100.000
Prazo de devolução	Até 30 dias após habite-se

Cenário 2: Mesmo imóvel, sem patrimônio de afetação.

Item	Valor
Total pago	R$ 200.000
Retenção máxima (25%)	R$ 50.000
Devolução ao comprador	R$ 150.000
Prazo de devolução	Até 180 dias do distrato

Distrato Extrajudicial vs. Judicial

Distrato Extrajudicial

O caminho preferencial, mais rápido e econômico:

Notificação formal à incorporadora manifestando interesse no distrato
Negociação dos valores e prazos
Assinatura do instrumento de distrato
Devolução dos valores conforme acordado

Prazo médio: 30 a 90 dias para conclusão.

Distrato Judicial

Necessário quando:

A incorporadora se recusa a devolver valores
Há discordância sobre os percentuais de retenção
Existem cláusulas abusivas no contrato
O atraso na entrega justifica rescisão integral

Prazo médio: 1 a 3 anos (primeira instância).

Jurisprudência Relevante

O STJ consolidou entendimentos importantes:

Tema 971: É abusiva a cláusula que estabelece retenção integral ou excessiva dos valores pagos pelo comprador
A comissão de corretagem pode ser retida se houve informação prévia clara ao comprador
Lucros cessantes são devidos em caso de atraso superior a 180 dias
A correção monetária incide desde cada desembolso

Atraso na Entrega: Direitos Específicos

Quando a incorporadora atrasa a entrega além do prazo de tolerância, o comprador pode:

Opção 1: Manter o Contrato

Exigir indenização por lucros cessantes (aluguel equivalente)
Multa moratória contratual
Correção monetária sobre parcelas futuras

Opção 2: Rescindir o Contrato

Devolução de 100% dos valores pagos
Correção monetária desde cada desembolso
Multa contratual a favor do comprador
Indenização por danos morais (em casos excepcionais)
Indenização por lucros cessantes

Base legal: Art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018.

Vícios Construtivos e Rescisão

Defeitos graves na construção também podem justificar o distrato por culpa do vendedor:

Vícios Aparentes

Devem ser comunicados em até 90 dias da entrega (art. 26, CDC):

Acabamento defeituoso
Divergência com memorial descritivo
Área menor que a contratada (tolerância de 5% conforme art. 500, CC)

Vícios Ocultos

Prazo de reclamação de 5 anos a partir da descoberta (art. 618, CC para solidez e segurança):

Infiltrações estruturais
Problemas na fundação
Instalações elétricas e hidráulicas defeituosas
Rachaduras estruturais

Para mais detalhes sobre direitos em incorporações, consulte nosso artigo sobre incorporação imobiliária e direitos do comprador.

Aspectos Tributários do Distrato

O distrato imobiliário tem implicações fiscais importantes:

ITBI: Pode ser restituído se o registro não foi efetivado
Imposto de renda: Os valores devolvidos não constituem renda tributável para o comprador
Incorporadora: A retenção constitui receita tributável
IOF: Não incide sobre a devolução

Como Proceder no Distrato

Passo a Passo para o Comprador

Reunir documentação: Contrato, comprovantes de pagamento, correspondências
Notificação extrajudicial: Enviar comunicação formal à incorporadora
Calcular valores: Identificar o montante a ser devolvido
Negociar: Buscar acordo com base nos percentuais legais
Formalizar: Assinar instrumento de distrato ou ingressar com ação judicial
Acompanhar: Monitorar cumprimento dos prazos de devolução

Documentos Necessários

Contrato de compra e venda (original)
Comprovantes de todos os pagamentos realizados
Correspondências trocadas com a incorporadora
Notificação extrajudicial (se houver)
Laudo de vistoria (se o imóvel foi entregue)

Conclusão

O distrato imobiliário é direito do comprador regulamentado por lei, com regras claras sobre retenção e devolução de valores. A Lei 13.786/2018 trouxe segurança jurídica ao estabelecer limites para ambas as partes, mas a interpretação e aplicação das regras exige atenção aos detalhes de cada caso.

A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que os direitos do comprador sejam respeitados e que os valores devolvidos correspondam ao que a lei determina. Entre em contato com a ZS Advogados para uma análise personalizada do seu caso.

Este artigo tem carater informativo e nao substitui consulta juridica individualizada. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.