Estrangeiro Pode Comprar Terra Rural para Carbono? Regras e Limites

Estrangeiros podem comprar terras rurais no Brasil, mas com limites rigorosos impostos pela Lei 5.709/1971 e regulamentação INCRA. Para projetos de carbono, as alternativas — arrendamento, direito de superfície e usufruto — frequentemente são mais vantajosas que a compra, pois evitam restrições burocráticas e permitem início mais rápido do projeto.

O que Diz a Lei 5.709/1971 sobre Compra de Terras por Estrangeiros?

A Lei 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto 74.965/1974, estabelece o regime de aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras. As principais regras são:

Regra	Pessoa Física Estrangeira	Pessoa Jurídica Estrangeira
Limite individual	Até 50 MEI (Módulos de Exploração Indefinida)	Vinculado ao objeto social e projeto aprovado
Limite por nacionalidade	Máx. 10% da área do município	Máx. 10% da área do município
Limite total de estrangeiros	Máx. 25% da área do município	Máx. 25% da área do município
Autorização INCRA	Acima de 3 MEI	Todas as aquisições
Aprovação por decreto	Acima de 50 MEI ou faixa de fronteira	Caso a caso
Registro especial	Obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis	Obrigatório

O Módulo de Exploração Indefinida (MEI) varia por município. Na região de Presidente Prudente (SP), o MEI é de aproximadamente 20 hectares, o que significa que um estrangeiro individual pode adquirir até 1.000 hectares sem aprovação por decreto.

Empresa Brasileira com Sócio Estrangeiro É Tratada como Estrangeira?

Sim, desde o Parecer AGU LA-01/2010 (ratificado em 2023). Empresas brasileiras em que mais de 50% do capital social pertence a estrangeiros (pessoas físicas ou jurídicas) são equiparadas a empresas estrangeiras para fins de aquisição de imóveis rurais.

Isso significa que uma SPV brasileira constituída por um investidor americano com 100% de participação estará sujeita a todas as restrições da Lei 5.709/1971.

Exceção prática: se o investidor estrangeiro detiver participação minoritária (≤ 50%), a empresa é tratada como brasileira para fins fundiários. Essa é uma estruturação comum em joint ventures de carbono.

Quais São os Limites por Tamanho de Propriedade?

A tabela abaixo mostra o processo de aquisição conforme o tamanho do imóvel:

Tamanho (em MEI)	Hectares (aprox. SP interior)	Processo	Prazo estimado
Até 3 MEI	Até 60 ha	Livre (registro no cartório)	30 dias
3 a 20 MEI	60 a 400 ha	Autorização INCRA	90-180 dias
20 a 50 MEI	400 a 1.000 ha	Autorização INCRA + análise especial	180-360 dias
Acima de 50 MEI	Acima de 1.000 ha	Decreto presidencial	12-24 meses
Faixa de fronteira (150 km)	Qualquer tamanho	Aprovação CDNDR	12-24 meses

Dado relevante: entre 2020 e 2025, o INCRA aprovou apenas 47% das solicitações de aquisição por estrangeiros acima de 20 MEI, segundo dados obtidos via Lei de Acesso à Informação.

Quais Documentos o INCRA Exige para Autorização?

O processo de autorização no INCRA para aquisição acima de 3 MEI requer:

1. Requerimento ao Superintendente Regional do INCRA
2. Certidão de matrícula atualizada do imóvel (máx. 30 dias)
3. Planta e memorial descritivo georreferenciado (SIGEF)
4. Projeto de exploração vinculado ao objeto social
5. Prova de residência no Brasil (pessoa física) ou inscrição no CNPJ (pessoa jurídica)
6. Documentação societária (contrato social, atas, procurações)
7. Certidão de regularidade do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)
8. CAR (Cadastro Ambiental Rural) do imóvel
9. Certidões negativas fiscais (federal, estadual, municipal)

O prazo médio de tramitação na Superintendência Regional de São Paulo é de 120 a 180 dias.

Quais São as Alternativas à Compra para Projetos de Carbono?

Para projetos de carbono, a propriedade da terra frequentemente não é necessária. As principais alternativas são:

Arrendamento Rural

• Base legal: Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e Decreto 59.566/1966
• Prazo: mínimo 3 anos; para projetos de carbono, recomenda-se 20-30 anos
• Registro: obrigatório no Cartório de Registro de Imóveis para prazos superiores a 5 anos (oponível a terceiros)
• Valor de referência: R$ 400–1.200/ha/ano no interior de SP (varia por bioma e aptidão)
• Vantagem: não está sujeito às restrições da Lei 5.709/1971
• Risco: rescisão antecipada pelo arrendador (mitigável com cláusulas penais robustas)

Direito de Superfície

• Base legal: Art. 1.369 a 1.377 do Código Civil
• Natureza: direito real, registrado na matrícula do imóvel
• Prazo: determinado ou indeterminado
• Abrangência: inclui plantações, construções e benfeitorias
• Vantagem: direito real oponível a todos, sobrevive à venda do imóvel
• Aplicação em carbono: o superficiário pode plantar, conservar e gerar créditos sobre a área

O direito de superfície é a modalidade mais segura para projetos de carbono de longo prazo, pois cria um direito real autônomo sobre a superfície do imóvel.

Usufruto

• Base legal: Art. 1.390 a 1.411 do Código Civil
• Natureza: direito real sobre coisa alheia
• Prazo: vitalício (pessoa física) ou até 30 anos (pessoa jurídica)
• Limitação: usufrutuário não pode alterar a substância da coisa
• Aplicação: adequado para projetos REDD+ (conservação), menos adequado para ARR (reflorestamento que altera a coisa)

Servidão Ambiental

• Base legal: Lei 12.651/2012, Art. 78
• Aplicação: proprietário restringe voluntariamente o uso de área além da reserva legal
• Prazo: mínimo 15 anos
• Vantagem: não transfere posse; o proprietário mantém o imóvel e recebe pagamento pela conservação

Como Projetos de Carbono Funcionam sem Propriedade da Terra?

A maioria dos grandes projetos de carbono no Brasil opera sem que o desenvolvedor seja proprietário da terra. O modelo típico:

Etapa	Ator	Instrumento
1. Acesso à terra	Proprietário rural	Contrato de arrendamento ou superfície
2. Desenvolvimento do projeto	Desenvolvedor/SPV	ERPA ou contrato de desenvolvimento
3. Certificação	Certificadora (Verra, Gold Standard)	Processo de validação e verificação
4. Emissão de créditos	Registro (Verra, Gold Standard)	Créditos emitidos em nome do titular do projeto
5. Comercialização	Desenvolvedor ou trader	Contrato de compra e venda

A Lei 15.042/2024, Art. 11, reconhece expressamente que o titular de créditos de carbono pode ser diferente do proprietário do imóvel, desde que haja instrumento jurídico válido.

Dados de mercado: aproximadamente 65% dos projetos de carbono baseados na natureza no Brasil utilizam arrendamento ou direito de superfície como instrumento de acesso à terra (Ecosystem Marketplace, 2025).

O que Acontece se Descumprir a Lei 5.709/1971?

O descumprimento pode resultar em:

• Nulidade da aquisição: o negócio pode ser declarado nulo pelo Poder Judiciário ou pelo cartório (Art. 15, Lei 5.709/1971)
• Cancelamento do registro: o Oficial de Registro de Imóveis deve comunicar ao INCRA e ao Ministério Público
• Multa administrativa: aplicada pelo INCRA
• Consequências para o projeto de carbono: perda da base fundiária pode inviabilizar a continuidade do projeto e invalidar créditos já emitidos

Em 2024, o INCRA cancelou 23 registros de aquisições irregulares por estrangeiros no Mato Grosso e Pará, afetando 3 projetos de carbono em fase de certificação.

FAQ — Restrições à Terra Rural para Estrangeiros

Estrangeiro residente permanente no Brasil tem as mesmas restrições?

Sim. A Lei 5.709/1971 aplica-se a todos os estrangeiros, independentemente do status migratório. Mesmo com visto permanente ou casado com brasileiro(a), as restrições permanecem para a aquisição de imóveis rurais.

O limite de 10% do município se aplica a projetos de carbono via arrendamento?

Não. Os limites da Lei 5.709/1971 referem-se exclusivamente à propriedade de imóveis rurais. Arrendamento, direito de superfície e usufruto não estão sujeitos a esses limites.

Estrangeiro naturalizado brasileiro está sujeito às restrições?

Não. O brasileiro naturalizado é tratado como brasileiro nato para fins de aquisição de imóveis rurais. A naturalização elimina todas as restrições da Lei 5.709/1971.

É possível regularizar uma aquisição feita em desacordo com a lei?

Depende. Se a aquisição foi feita por empresa brasileira com maioria estrangeira antes do Parecer AGU LA-01/2010, há tese de direito adquirido. Aquisições posteriores sem autorização INCRA devem ser regularizadas ou a participação estrangeira reduzida a 50% ou menos.

Há proposta de reforma da Lei 5.709/1971?

Sim. O PL 2.963/2019 propõe modernização da lei, ampliando limites e simplificando procedimentos. Em abril de 2026, o projeto está em tramitação na Câmara dos Deputados. Independentemente da reforma, as alternativas contratuais já oferecem segurança jurídica adequada para projetos de carbono.

“As restrições fundiárias não impedem investimento estrangeiro em carbono — apenas exigem estruturação jurídica adequada.” — ZS Advogados

Por que a ZS Advogados para Questões Fundiárias de Carbono?

A ZS Advogados, liderada por Zac Zagol (OAB/SP 351.356), combina experiência em direito fundiário rural e investimento estrangeiro. Baseados no interior de São Paulo, próximos a cartórios de registro de imóveis rurais e ao INCRA, oferecemos:

• Análise de cadeia dominial completa para projetos de carbono
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